Domy jako inwestycja: najem, podział na dwa lokale i zakup zespołu domów

3Jak zarabia dom inwestycyjny

Dom zarabia czynszem albo jednorazowo, na różnicy między ceną zakupu a ceną po remoncie lub podziale.

Najem całego domu. Najem zwykły podlega ustawie o ochronie praw lokatorów: lokatorowi wypowiada się go tylko z przyczyn ustawowych (art. 11), a kaucja może sięgać 12-krotności czynszu. Najem okazjonalny, do 10 lat, z notarialnym poddaniem się najemcy egzekucji, zawiera tylko właściciel będący osobą fizyczną, który nie wynajmuje w ramach działalności (art. 19a); firma zawiera najem instytucjonalny (art. 19f).

Źródło: Ustawa o ochronie praw lokatorów, stan na 2 października 2026.

Najem pokoi. Wynajem pokoi na stały pobyt to najem mieszkaniowy zwolniony z podatku (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT), natomiast umeblowany pokój na czasowy pobyt KIS w wiążącej informacji stawkowej z 18 czerwca 2026 r. uznała za zakwaterowanie ze stawką 8%. Ustawa o ochronie praw lokatorów obejmuje lokal służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i wyłącza pomieszczenia do krótkotrwałego pobytu, np. w pensjonatach i hotelach (art. 2 ust. 1 pkt 4); czy jest takim lokalem pojedynczy pokój w domu wynajmowany na stały pobyt, przepis wprost nie mówi. W rachunku przyjmij więc ostrożniej, że najemcom pokoi wypowiesz umowę tylko z przyczyn z art. 11.

Źródło: WIS 0112-KDSL2-2.440.56.2026.4.DS, stan na 18 czerwca 2026.

Podział na dwa lokale. Inwestor przebudowuje dom, dostaje zaświadczenie o samodzielności obu lokali, wyodrębnia je i sprzedaje osobno; procedurę opisuje poradnik Wyodrębnienie lokali w budynku.

Remont i sprzedaż. Zysk to różnica cen przed remontem i po nim minus koszty i podatki (sekcja 7).

Zespół domów w najmie. Kilka domów daje czynsze z wielu umów przy jednym zarządcy i rachuje się podobnie jak pakiet mieszkań.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

4Jak rynek wycenia dom

Rynek wycenia dom porównawczo, cenami podobnych domów z działkami, a dom do podziału wartością po podziale, czyli ceną dwóch lokali pomniejszoną o koszty, czas i zysk inwestora. Wartość domu zależy bardziej od działki i dopuszczalnego sposobu użytkowania niż od metrażu. To plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy przesądzają, czy drugi lokal albo usługi są możliwe.

Ceny domów zawiera Rejestr Cen Nieruchomości, udostępniany bez opłat od 13 lutego 2026 r.: warstwa budynków podaje powierzchnię użytkową i cenę brutto, więc cenę za m² policzysz sam, a GUS publikuje tylko średnie ceny całych nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi.

Źródło: GUGiK, Rejestr Cen Nieruchomości, stan na 2 października 2026.

Dom w najmie wycenia się też dochodowo: NOI, czyli roczny dochód netto, dzieli się przez stopę kapitalizacji wyprowadzoną z dochodów i cen podobnych nieruchomości (§ 11 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Czynsze i stopy kapitalizacji NBP dotyczą mieszkań, a dla domów na wynajem danych publicznych nie ma, więc czynsz bierze się z umów najmu podobnych domów w okolicy, a stopę z relacji ich dochodów do cen z Rejestru Cen Nieruchomości. Koszt odtworzenia daje wartość odtworzeniową, a nie rynkową (art. 151 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), ale pokazuje, czy cena nie przekracza kosztu postawienia nowego domu.

Źródło: GUS, cena 1 m² p.u. budynku mieszkalnego za II kw. 2026 r., stan na II kw. 2026.

Źródło: Obwieszczenie Wojewody Mazowieckiego, Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z 2026 r. poz. 9325, obowiązuje od 1 października 2026 r.

Źródło: Obwieszczenie Wojewody Małopolskiego, Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2026 r. poz. 5389, obowiązuje od 1 października 2026 r.

Źródło: Obwieszczenie Wojewody Opolskiego, Dz. Urz. Woj. Opolskiego z 2026 r. poz. 2406, obowiązuje od 1 października 2026 r.

Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia ustala wojewoda na pół roku, a GUS liczy cenę 1 m² z nakładów na budynki wielomieszkaniowe, więc przy domu obie liczby są orientacją. Podział policzysz w kalkulatorze podziału budynku, w trybie „Budynek do podziału” z dwoma lokalami.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

5Na co uważać: due diligence

Badanie domu przed zakupem (due diligence) ma rozstrzygnąć, czy dom ma pozwolenie na użytkowanie, czy dojazd i media mają podstawę prawną i czy plan pozwala wydzielić drugi lokal. Dla domu jednorodzinnego nie prowadzi się książki obiektu budowlanego ani rocznej kontroli elementów narażonych na wpływy atmosferyczne, więc stan techniczny ocenisz z protokołów gazu, kominów i kontroli pięcioletniej oraz z ekspertyzy (art. 60b i 62 Prawa budowlanego).

Dożywocie, droga konieczna i służebność przesyłu obciążają dom także wtedy, gdy księga o nich milczy, bo rękojmia wiary publicznej przed nimi nie chroni (art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Samowolę legalizuje się w trybie zwykłym, z opłatą (art. 48a i 49d Prawa budowlanego), albo uproszczonym po 20 latach od zakończenia budowy (art. 49f); wynikiem jest legalizacja albo nakaz rozbiórki, więc nielegalne piętro wycenia się dopiero po decyzji.

Uchwały antysmogowe wymagają wycofania kotłów klasy 3 i 4 w małopolskim poza Krakowem do końca 2026 r., w mazowieckim i śląskim do końca 2027 r., a w dolnośląskim do połowy 2028 r. Nowe źródło ciepła zgłasza się do CEEB w 14 dni od uruchomienia (art. 27g ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów).

Źródło: uchwały antysmogowe sejmików (m.in. Dz. Urz. Woj. Małop. 2022 poz. 6497), stan na 2 października 2026.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

6Finansowanie

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego zalicza do nieruchomości mieszkalnych dom wynajmowany przez właściciela poza działalnością gospodarczą, a dom wynajmowany przez firmę w ramach działalności z tej definicji wypada. Dla mieszkalnych rekomendacja zaleca relację kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) do 80% (90% z dodatkowym zabezpieczeniem), dla komercyjnych do 75% (80%); ostateczny limit ustala bank.

Źródło: KNF, Rekomendacja S, pkt 20–21 słowniczka, rek. 15.5–15.7, stan na 19 czerwca 2023.

Od 5 marca 2026 r. stopa referencyjna NBP to 3,75%, a marżę bank ustala dla konkretnego kredytu i kupującego, osoby fizycznej albo firmy, więc porównaj oferty kilku banków dla tej samej kwoty i okresu.

Źródło: NBP, stopy procentowe, stan na 2 października 2026.

Premia remontowa BGK przysługuje tylko budynkom z więcej niż dwoma lokalami mieszkalnymi (art. 2 pkt 5 i art. 6 ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów), a kompensacyjna tylko osobom, które 25 kwietnia 2005 r. były właścicielami budynków z lokalami kwaterunkowymi, i ich spadkobiercom (art. 10), więc inwestor kupujący dom żadnej z nich nie dostanie. Premia termomodernizacyjna nie ma tego ograniczenia: przysługuje właścicielowi albo zarządcy budynku mieszkalnego, także domu, i wynosi 26% kosztów (31% z odnawialnym źródłem energii), jeśli audyt energetyczny wykaże wymaganą oszczędność, np. 25% zapotrzebowania na energię, a kredyt pokryje co najmniej połowę kosztów (art. 2 pkt 1–2, art. 3 i 5). BGK przyznaje premie w kolejności wniosków i w granicach wolnych środków Funduszu (art. 16–17).

Źródło: Ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz.U. 2026 poz. 920), stan na 2 października 2026.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

7Prawo i podatki

Dom jednorodzinny można podzielić na dwa lokale i sprzedać je osobno, jeśli każdy jest samodzielny, a starosta potwierdzi to zaświadczeniem; w domu z pozwolenia wydanego od 1 stycznia 1995 r. podział musi też zgadzać się z planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy i z dokumentami budowy (art. 2 ust. 1a–1c i ust. 3 ustawy o własności lokali). Trzeci lokal wyprowadza budynek poza definicję domu jednorodzinnego, a od 20 września 2026 r. budynek mieszkalny, który nie jest jednorodzinny, jest w Prawie budowlanym wielorodzinny (art. 3 pkt 2a–2g).

Źródło: Ustawa o własności lokali, art. 2; Prawo budowlane, art. 3 (Dz.U. 2025 poz. 1847), stan na 2 października 2026.

Przebudowę przegród zewnętrznych albo konstrukcji domu jednorodzinnego zgłasza się zamiast występować o pozwolenie (art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego). Przed zakupem domu z myślą o trzech lokalach sprawdź, czy plan dopuszcza budynek wielorodzinny. Prawo budowlane wylicza przykłady zmiany sposobu użytkowania i nie wymienia wśród nich wprost przekształcenia domu w budynek wielorodzinny; gdy zmiana wymaga robót objętych pozwoleniem na budowę, rozstrzyga o niej decyzja o pozwoleniu, a w pozostałych przypadkach zgłoszenie z zaświadczeniem o zgodności z planem (art. 71 ust. 1, 2 i 6). Tryb dla konkretnego domu potwierdź w starostwie przed podpisaniem umowy.

KIS objęła stawką 8% także dom w stanie surowym zamkniętym (WIS z 11 czerwca 2026 r.). Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu obejmuje dom kupiony przez osobę fizyczną, która nie miała wcześniej mieszkania ani domu (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC), ale według KIS nie dotyczy budynku bez pozwolenia na użytkowanie (15 września 2026 r.).

Źródło: WIS z 11.06.2026 (EUREKA), stan na 11 czerwca 2026.

Źródło: Interpretacja KIS z 15.09.2026 (EUREKA), stan na 15 września 2026.

Podział i sprzedaż lokali przez osobę prywatną mogą zostać uznane za działalność. KIS uznała za sprzedaż majątku prywatnego zbycie sześciu lokali w trzech szeregowcach zbudowanych przez dwie osoby za własne pieniądze, bez ogłoszeń, pośredników i umów rezerwacyjnych (26 sierpnia 2026 r.), a za podatnika VAT osobę, która buduje na swojej działce bliźniak i sprzeda oba lokale (17 września 2026 r.). Interpretacje wiążą tylko wnioskodawców.

Źródło: Interpretacja KIS 0115-KDIT3.4011.671.2026.2.AD, stan na 26 sierpnia 2026.

Źródło: Interpretacja KIS 0114-KDIP1-1.4012.511.2026.6.EW, stan na 17 września 2026.

Zwolnienie z VAT obejmuje najem nieruchomości mieszkalnej na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Gdy dom wynajmuje firma na kwatery dla pracowników, wpisz ten cel do umowy, a przy wątpliwości co do zwolnienia wystąp o interpretację indywidualną. Cudzoziemiec spoza EOG i Szwajcarii potrzebuje na zakup domu zezwolenia ministra spraw wewnętrznych, bo zwolnienie obejmuje samodzielny lokal mieszkalny, a nie dom z gruntem (art. 8 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców).

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

8Jak sprzedać dyskretnie

Dom sprzedasz bez ogłoszenia, jeśli przed rozmowami zbierzesz dokumenty, których kupujący i tak zażąda, i pokażesz je kilku wybranym nabywcom po podpisaniu umowy o poufności (NDA). Numer księgi wieczystej pozwala każdemu bezpłatnie przejrzeć jej treść z nazwiskiem właściciela, więc numer, adres i dane najemców przekazuj dopiero po tej umowie.

Dom z najemcą. Najem przechodzi na kupującego, który nie wypowie umowy zawartej na piśmie na czas oznaczony z datą pewną, jeśli dom wydano najemcy (art. 678 Kodeksu cywilnego). Dołącz umowę z aneksami, wykaz kaucji i potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego; przy sprzedaży spółce uprzedź kupującego, że ustawa wiąże najem okazjonalny z właścicielem będącym osobą fizyczną (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów) i nie mówi, co dzieje się z umową po takiej sprzedaży.

Dom przygotowany do podziału. Sprawdzony podział przenosi ryzyko odmowy z kupującego na sprzedającego: przygotuj inwentaryzację obu lokali, zaświadczenie o samodzielności (urząd wydaje je najpóźniej w 7 dni), wypis z planu dopuszczający dwa lokale i decyzje legalizujące dawne rozbudowy.

Zespół domów. Sprzedaje się go jednemu nabywcy, z pokojem danych (data room): księgi i mapy działek, pozwolenia na użytkowanie, umowy najmu z historią czynszów i świadectwa charakterystyki energetycznej, które trzeba przekazać nabywcy przy akcie (art. 11 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków).

Źródło: Kodeks cywilny, art. 678; ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, art. 11, stan na 2 października 2026.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

9Gdzie szukać takich ofert

Domy inwestycyjne kupuje się od właścicieli, od deweloperów z niesprzedanymi domami, w przetargach gmin, na licytacjach i u syndyków. Rynek jest rozproszony: z 62 632 nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi sprzedanych w 2024 r. 35 880 leżało poza miastami.

Źródło: GUS, Obrót nieruchomościami w 2024 r., tabl. 25, stan na rok 2024.

• Gminy. Przetargi gmin są w ich Biuletynach Informacji Publicznej; w Rejestrze Cen Nieruchomości sprzedaż przetargowa i samorząd jako sprzedający mają osobne oznaczenia.
• Komornicy i syndycy. Licytacje ogłasza portal licytacje.komornik.pl, upadłości Krajowy Rejestr Zadłużonych. Sprzedaż przez syndyka wygasza prawa ujawnione w księdze albo zgłoszone syndykowi, poza m.in. drogą konieczną i służebnością przesyłu (art. 313 Prawa upadłościowego).
• Deweloperzy. Zespół gotowych domów deweloper może sprzedać w całości jednemu nabywcy.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

Domy, których właściciele nie chcą ogłaszać, sprzedaje się poufnie: informacja trafia do kilku inwestorów, którzy wcześniej opisali, czego szukają, a adres poznają po podpisaniu umowy o poufności.

10Pytania i odpowiedzi

11Czytaj także

• Kalkulator podziału budynku Kalkulator podziału budynku: dom podzielony na dwa lokale
• Poradnik inwestora Wyodrębnienie lokali: zaświadczenie, akt notarialny, księgi wieczyste
• Lista kontrolna zakupu Lista kontrolna zakupu budynku mieszkalnego