Kamienice: jak wycenić kamienicę z lokatorami i czy podzielić ją na lokale

3Jak zarabia kamienica

Kamienica zarabia sprzedażą lokali po podziale, czynszem albo jednym i drugim. O wyborze decyduje struktura najmu: lokal wolny sprzedaje się po cenie rynkowej, a lokal zajęty przez lokatora z umową na czas nieoznaczony przynosi czynsz ograniczony ustawą.

Kupujący do podziału remontuje części wspólne i lokale wolne, wyodrębnia lokale i sprzedaje je pojedynczo, a inwestor najmu zostawia lokale w jednych rękach; biura i gabinety na piętrach wycenia się jak powierzchnię biurową, co opisuje serwis o lokalach biurowych. Strych może dać nowe lokale (dział Strychy i nadbudowy).

Czynsz najemcy chronionego ma punkt odniesienia: 3% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie (art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wartość odtworzeniowa to powierzchnia lokalu pomnożona przez wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia, który wojewoda ogłasza co pół roku (art. 9 ust. 8 i art. 2 ust. 1 pkt 12).

Źródło: NBP, aneks statystyczny do raportu za 2025 r., stawki transakcyjne najmu na rynku wtórnym (dla Łodzi NBP podaje tylko stawki ofertowe), stan na I kw. 2026.

Powyżej progu podwyżkę uzasadnia tylko inflacja albo kalkulacja kosztów, zwrotu kapitału i zysku (sekcja 7). Lokal z czynszem na poziomie progu przynosi więc 37–46% czynszu rynkowego.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

4Jak rynek wycenia kamienicę z lokatorami

Kamienicę z najemcami chronionymi wycenia się od końca: od wartości lokali po podziale odejmuje się dyskonto za lokale zajęte, remont, wyodrębnienie, koszty czasu i zysk kupującego, a reszta to najwyższa cena, jaką można zapłacić. Zakup i podział opłacają się, gdy cena kamienicy jest niższa od tej reszty; drugą miarą jest wartość w najmie, czyli NOI podzielone przez stopę kapitalizacji.

Cena maksymalna = przychód netto ze sprzedaży lokali − remont − wyodrębnienie − koszty miękkie, rezerwa, utrzymanie, sprzedaż i finansowanie − wymagany zysk.

Rozporządzenie o wycenie nieruchomości dopuszcza tę metodę, gdy mają być prowadzone roboty, w tym remont, a podejście porównawcze ani dochodowe nie jest możliwe (§ 17–18).

Źródło: Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), stan na 2 października 2026.

Źródło: NBP, baza BaRN i Informacja o cenach mieszkań w II kw. 2026 r., stan na II kw. 2026.

Źródło: Savills, komunikat o rynku inwestycyjnym w 2025 r., stan na 21 stycznia 2026.

Źródło: Biuletyn Zamówień Publicznych, ogłoszenia o wyniku postępowań gmin (zł/m²: obliczenia redakcji), stan na 3 października 2026.

Rynkowego dyskonta za lokal zajęty przez najemcę z umową na czas nieoznaczony nie da się odczytać z danych publicznych: Rejestr Cen Nieruchomości nie ma pola o najmie, a nieliczne wzmianki o najmie w opisach transakcji nie podają rodzaju umowy ani czynszu. Dyskonto liczy się więc metodą z rozporządzenia, jak w przykładzie niżej, albo przyjmuje z operatu rzeczoznawcy sporządzonego dla konkretnego lokalu.

Cały rachunek budynku liczy kalkulator podziału budynku w trybie „Budynek do podziału”. W jego przykładzie (20 lokali, 1 200 m² PUM, 30% PUM zajęte, lokal wolny po 14 000 zł/m²) cena 9 mln zł daje zysk 8,8% przychodu, a przy wymaganych 15% kupujący zapłaciłby najwyżej 8 080 501 zł.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

5Na co uważać: due diligence

Badanie kamienicy przed zakupem (due diligence) zaczyna się od księgi wieczystej i listy najemców, a kończy na ekspertyzie z odkrywkami. Wady leżą pod tynkiem: NIK opisała w 2018 r. budynki komunalne sprzed 1945 r. z zawilgoconymi murami i skorodowanymi belkami stropów, a w 5 z 11 z nich możliwa była awaria lub katastrofa.

Źródło: NIK, Delegatura w Katowicach, wystąpienie pokontrolne LKA.410.015.08.2018, stan na 27 września 2018.

Źródło: Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 7–8; ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 14–16; uchwały antysmogowe sejmików, stan na 2 października 2026.

Rękojmia wiary publicznej nie chroni przed dożywociem ani służebnością przesyłu, także niewpisanymi, a wzmianka o wniosku albo ostrzeżenie w księdze ją wyłącza. Grunt pod budynkiem z przewagą mieszkań przeszedł w 2019 r. z użytkowania wieczystego we własność z opłatą przekształceniową. Resztę, z książką obiektu budowlanego, zawiera lista kontrolna zakupu, a podział opisuje poradnik o wyodrębnieniu lokali.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

6Finansowanie

Zakup kamienicy finansuje kapitał własny, kredyt inwestycyjny i ewentualnie wspólnik, a remont części wspólnych może częściowo pokryć premia remontowa z Funduszu Termomodernizacji i Remontów w BGK. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego zaleca, by kredyt nie przekraczał 80% wartości zabezpieczenia (wskaźnik LtV) przy nieruchomości mieszkalnej i 75% przy komercyjnej, ale za mieszkalną nie uznaje nieruchomości wynajmowanej w ramach działalności gospodarczej; jak banki traktują lokale z najemcami chronionymi i jakiego pokrycia rat dochodem (DSCR) wymagają, publiczne źródła nie mówią. Każdy bank ustala to w swojej polityce kredytowej, więc przed złożeniem wniosku zapytaj, jak zakwalifikuje kamienicę i jaki DSCR przyjmie, a DSCR policz z czynszów z umów najemców chronionych, nie ze stawek rynkowych.

Źródło: KNF, Rekomendacja S, rekomendacje 15.5 i 15.7 (tekst z 19 czerwca 2023 r.), stan na 2 października 2026.

Premia remontowa to 25% kosztów remontu budynku wielorodzinnego użytkowanego co najmniej 40 lat, przy kredycie na co najmniej połowę kosztów i oszczędności energii co najmniej 10%; nie obejmuje remontu lokali poza oknami i balkonami, a przy lokalach użytkowych maleje proporcjonalnie (art. 6–9 ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów). Remont za 2 000 000 zł z kredytem 1 000 000 zł, gdy lokale użytkowe zajmują 20% powierzchni, daje 400 000 zł premii (liczby umowne). Premię kompensacyjną dostaje tylko osoba, która 25 kwietnia 2005 r. była właścicielem budynku z lokalem kwaterunkowym, albo jej spadkobierca, a nie późniejszy kupujący (art. 10).

Źródło: Ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz.U. 2026 poz. 920), stan na 2 października 2026.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

7Prawo i podatki

Zakup: PCC czy VAT

Kamienicę od osoby prywatnej, która sprzedaje majątek prywatny, kupuje się z 2% PCC od wartości rynkowej, pobieranym przez notariusza. Od podatnika VAT kupuje się ją co do zasady ze zwolnieniem z VAT, bo budynek zasiedlono ponad 2 lata wcześniej, więc także z 2% PCC, chyba że obie strony, czynni podatnicy VAT, wybiorą opodatkowanie (art. 43 ust. 1 pkt 10 i ust. 10–11 ustawy o VAT).

Sprzedaż lokali po remoncie

Sprzedaż lokali po gruntownym remoncie może być zwolniona z VAT: KIS uznała 25 lipca 2025 r., że spółka sprzedająca jako towar lokale z kamienicy z ok. 1900 r., wyremontowanej za więcej niż cena zakupu, nie dokonała ulepszenia, bo ono dotyczy tylko środków trwałych. Gdy kamienica jest środkiem trwałym, a wydatki na ulepszenie wyniosły co najmniej 30% wartości początkowej, przepis wskazuje na nowe pierwsze zasiedlenie i VAT, dla lokali do 150 m² w stawce 8%. Osoba fizyczna sprzedająca lokale w sposób zorganizowany i ciągły ryzykuje uznanie tego za działalność gospodarczą (art. 5a pkt 6 ustawy o PIT).

Źródło: Interpretacja KIS 0112-KDIL3.4012.282.2025.2.MBN, stan na 25 lipca 2025.

Czynsz najemcy chronionego

Czynsz najemcy chronionego podnosi się pisemnym wypowiedzeniem z trzymiesięcznym terminem, na koniec miesiąca i nie częściej niż co 6 miesięcy (art. 8a ust. 1–3 i art. 9 ust. 1b ustawy o ochronie praw lokatorów). Podwyżka, po której roczny czynsz osiągnie 3% wartości odtworzeniowej albo więcej, jest dopuszczalna tylko o inflację z poprzedniego roku (za 2025 r. 3,6%) albo do kwoty pokrywającej koszty utrzymania, zwrot kapitału (rocznie do 1,5% nakładów na zakup) i godziwy zysk (art. 8a ust. 4–4e). Na żądanie lokatora właściciel w 14 dni przedstawia kalkulację pod rygorem nieważności podwyżki; dla lokalu 50 m² w Krakowie próg wynosi 1 253 zł miesięcznie.

Źródło: Ustawa o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2023 poz. 725), stan na 2 października 2026.

Źródło: Komunikat Prezesa GUS o inflacji w 2025 r. (M.P. 2026 poz. 81), stan na 15 stycznia 2026.

Zabytek i pierwokup

Kamienica tylko z gminnej ewidencji zabytków nie potrzebuje pozwolenia konserwatora, ale pozwolenie na budowę albo rozbiórkę wydaje się w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, który ma 30 dni na stanowisko (art. 39 ust. 3–4 Prawa budowlanego). Pozwolenia konserwatora wymagają roboty przy budynku z rejestru zabytków (art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie zabytków), a prace bez niego grożą karą pieniężną od 500 do 500 000 zł.

Źródło: Prawo budowlane, art. 39 (Dz.U. 2026 poz. 524), stan na 2 października 2026.

Źródło: Ustawa o ochronie zabytków, art. 36 (Dz.U. 2024 poz. 1292), stan na 2 października 2026.

Gmina ma prawo pierwokupu kamienicy z rejestru zabytków, jeśli ujawniono je w księdze wieczystej, kamienicy na obszarze rewitalizacji, jeśli przewiduje to uchwała rady gminy, i w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (art. 109 ust. 1 pkt 4–4b i ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Sprzedaż zawiera się wtedy pod warunkiem, że gmina nie wykona prawa pierwokupu w miesiąc od zawiadomienia, bo umowa bezwarunkowa jest nieważna (art. 110 tej ustawy, art. 599 § 2 Kodeksu cywilnego). Pierwokup ustanowiony w uchwale rewitalizacyjnej traci moc, jeśli w 2 lata od jej wejścia w życie nie wejdzie w życie uchwała o Specjalnej Strefie Rewitalizacji (art. 11 ust. 6 ustawy o rewitalizacji), więc w dzienniku urzędowym województwa sprawdź, kiedy uchwała rewitalizacyjna weszła w życie i czy gmina ustanowiła Strefę.

Źródło: Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 109–110 (Dz.U. 2026 poz. 399), stan na 2 października 2026.

Źródło: Ustawa o rewitalizacji, art. 11 (Dz.U. 2024 poz. 278), stan na 2 października 2026.

Kupujący z zagranicy

Na zakup kamienicy cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) i Szwajcarii musi mieć zezwolenie ministra spraw wewnętrznych: ustawa zwalnia z tego obowiązku samodzielny lokal mieszkalny, ale nie cały budynek (art. 1 i art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Cudzoziemcem jest też spółka z siedzibą w Polsce kontrolowana przez cudzoziemców.

Źródło: Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, art. 1 i 8 (Dz.U. 2017 poz. 2278), stan na 2 października 2026.

Podatek od nieruchomości wynosi w 2026 r. najwyżej 1,25 zł/m² mieszkań i 35,53 zł/m² lokali zajętych na działalność, np. sklepów w parterze.

Źródło: Obwieszczenie o górnych granicach stawek podatków lokalnych na 2026 r. (M.P. 2025 poz. 726), stan na rok 2026.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

8Jak sprzedać dyskretnie

Kamienicę sprzedaje się bez ogłoszenia, wysyłając wybranym kupującym opis bez adresu, a adres, numer księgi wieczystej i dokumenty udostępniając po podpisaniu umowy o poufności (NDA). Najemców nie trzeba zawiadamiać przed umową, bo najem przechodzi na kupującego z mocy prawa (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego).

• Księga bez zaległych spadków: postanowienie spadkowe albo akt poświadczenia dziedziczenia i wpis spadkobierców; od 17 marca 2026 r. wniosek o wpis składa na żądanie spadkobiercy notariusz.
• Inwentaryzacja i lista najemców z tytułem prawnym, czynszem, kaucją i zaległościami.
• Ekspertyza z odkrywkami i protokoły kontroli okresowych.
• Rachunek „całość czy po podziale”: ile zapłaci inwestor najmu, a ile kupujący, który podzieli budynek i sprzeda lokale.
• Warunek pierwokupu w umowie przedwstępnej, jeśli gmina ma to prawo.

Spadkobierca liczy 5 lat dla podatku dochodowego od końca roku, w którym kamienicę nabył spadkodawca (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT).

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

9Gdzie szukać takich ofert

Kamienice trafiają na rynek przez przetargi gmin, licytacje komornicze, sprzedaż z masy upadłości i rozmowy z właścicielami bez ogłoszeń.

• Przetargi gmin ogłasza Biuletyn Informacji Publicznej, a Rejestr Cen Nieruchomości, bezpłatny od 13 lutego 2026 r., odróżnia sprzedaż przetargową od wolnorynkowej, więc widać, za ile gmina sprzedała budynki w okolicy.
• Licytacje komornicze (licytacje.komornik.pl) nie mają w opisach stałego pola o najmie, więc o lokatorów trzeba zapytać przed wpłatą wadium.
• Syndyk sprzedaje ze skutkami sprzedaży egzekucyjnej: prawa i roszczenia z księgi wygasają, z wyjątkami takimi jak służebność przesyłu, ale najem lokali wydanych przed upadłością wiąże kupującego (art. 107 i 313 Prawa upadłościowego). Upadłości ogłasza Krajowy Rejestr Zadłużonych.

Źródło: GUGiK, Rejestr Cen Nieruchomości (Dz.U. 2025 poz. 1542), stan na 2 października 2026.

Źródło: Prawo upadłościowe, art. 107 i 313 (Dz.U. 2026 poz. 913), stan na 2 października 2026.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

Kamienice, których właściciele nie wystawiają na portalach, zobaczysz po zalogowaniu wśród ofert kamienic na platformie OffMarketDeals.

10Pytania i odpowiedzi

11Czytaj także

• Kalkulator podziału budynku Kalkulator podziału budynku: wartość po podziale i w najmie
• Poradnik inwestora Lokatorzy w kupionym budynku: umowy, czynsze i wypowiedzenia
• Notowania Notowania: ceny mieszkań i wskaźniki kosztu odtworzenia