Słownik

Kategoria z ustawy o VAT, której dostawa korzysta ze stawki 8%. Obejmuje budynki mieszkalne stałego zamieszkania z działu 11 PKOB i ich części bez lokali użytkowych; stawka dotyczy też mieszkań w budynkach niemieszkalnych z działu 12 PKOB oraz budynków opieki z zakwaterowaniem. Limit powierzchni użytkowej to 300 m² dla domu jednorodzinnego i 150 m² dla lokalu mieszkalnego: od części ceny przypadającej na nadwyżkę nalicza się 23%. Całego budynku wielorodzinnego żaden limit powierzchni w ustawie nie dotyczy.

Zobacz: Pierwsze zasiedlenie. Podstawa: ustawa o podatku od towarów i usług, art. 2 pkt 12, art. 41 ust. 2 i 12–12c oraz art. 146ef (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263)

Prowadzony przez GUNB rejestr źródeł ciepła i źródeł spalania paliw w budynkach i lokalach. Właściciel albo zarządca składa deklarację w 14 dni od pierwszego uruchomienia źródła i ponownie w 14 dni od jego zmiany; za niezłożenie deklaracji grozi grzywna. Ewidencja nie jest publiczna: korzystają z niej instytucje wskazane w ustawie, a właściciel ma dostęp do danych swojego budynku albo lokalu. Kupujący kamienicę z piecami prosi więc sprzedającego o te dane i zestawia je z terminami uchwały antysmogowej województwa.

Zobacz: Książka obiektu budowlanego (c-KOB). Podstawa: ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków, art. 27a i 27d–27h (t.j. Dz.U. 2026 poz. 920)

Sprawa wspólnoty mieszkaniowej, w której zarząd działa tylko na podstawie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę i udzielającej mu pełnomocnictwa. Ustawa wymienia przykładowo zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, zgodę na nadbudowę lub przebudowę, ustanowienie odrębnej własności lokalu, który w ten sposób powstał, i rozporządzenie nim oraz zmianę udziałów. Sprzedaż strychu inwestorowi zaczyna się więc od uchwały podjętej większością głosów liczoną według udziałów, którą każdy właściciel może zaskarżyć w 6 tygodni. We wspólnocie do trzech lokali na takie zmiany potrzebna jest, według Sądu Najwyższego, notarialna umowa wszystkich właścicieli.

Zobacz: Nieruchomość wspólna. Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 19, art. 21 ust. 3, art. 22 ust. 2–3, art. 23 i art. 25 ust. 1a (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232); uchwała SN z 25.11.2011, III CZP 65/11

Rabat, jaki kupujący kilka lub kilkanaście lokali naraz dostaje względem sumy cen, za które sprzedający sprzedałby je pojedynczo; wyraża się go w procentach tej sumy. Sprzedający płaci nim za skalę, szybką sprzedaż i pewność zapłaty. Publicznych danych o jego wysokości brak: przejrzane raporty sprzedażowe deweloperów z GPW nie wyodrębniają sprzedaży pakietowej, a w największej transakcji pakietowej na rynku najmu instytucjonalnego płacono za udziały spółek, z korektami bilansowymi. Rabat porównuje się z kosztami, które pakiet dokłada, np. z PCC 6% od szóstego lokalu i zarządem lokali w wielu wspólnotach.

Zobacz: PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych). Podstawa: raporty bieżące i okresowe deweloperów notowanych na GPW (przegląd redakcji, stan na 2.10.2026)

Dokument budowy, w którym zapisuje się przebieg robót i zdarzenia na budowie. Prowadzi się go papierowo, w egzemplarzach wydawanych do końca 2031 r., albo w systemie Elektronicznego Dziennika Budowy prowadzonym przez GUNB. Kupujący rozpoczętą budowę czyta w nim datę rozpoczęcia robót i ostatnie wpisy: przerwa dłuższa niż 3 lata oznacza wygaśnięcie pozwolenia na budowę i konieczność uzyskania nowego. Wpisy porównuje się z projektem, protokołami odbiorów częściowych i inwentaryzacją robót zanikowych, bo te pokazują, co naprawdę zbudowano.

Zobacz: Pozwolenie na budowę. Podstawa: Prawo budowlane, art. 37 i 47a–47v (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.)

Zbiór kart adresowych zabytków nieruchomych prowadzony przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Obejmuje zabytki z rejestru, inne zabytki z ewidencji wojewódzkiej i obiekty wyznaczone przez wójta w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wpis do ewidencji to nie to samo co wpis do rejestru: przy budynku ujętym tylko w ewidencji organ wydaje pozwolenie na budowę albo rozbiórkę po uzgodnieniu z konserwatorem, który ma na stanowisko 30 dni, a jego milczenie oznacza brak zastrzeżeń. Kartę adresową budynku znajdziesz w BIP gminy.

Zobacz: Pozwolenie na budowę. Podstawa: ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, art. 22 ust. 4–5 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1292 ze zm.); Prawo budowlane, art. 39 ust. 3–4 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.)

Dokument budynku, do którego wpisuje się kontrole okresowe, ekspertyzy, roboty budowlane, awarie i decyzje organów, a dołącza protokoły i świadectwo charakterystyki energetycznej. Prowadzi się ją dla każdego budynku z wyjątkiem domów jednorodzinnych, od 1 stycznia 2023 r. elektronicznie w systemie c-KOB; papierowe książki trzeba przenieść do systemu do końca 2031 r. Książka nie jest jawna: kupujący zobaczy ją tylko przez właściciela, który przy sprzedaży przekazuje ją nabywcy w systemie. Brak książki albo luki we wpisach to sygnał ostrzegawczy przy ocenie stanu technicznego.

Zobacz: CEEB (centralna ewidencja emisyjności budynków). Podstawa: Prawo budowlane, art. 60b, 60e, 60h–60l, 62 i 64 ust. 3 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.); ustawa z 7.07.2022 o zmianie ustawy – Prawo budowlane, art. 6 ust. 3 (Dz.U. 2022 poz. 1557 ze zm.)

Sądowy rejestr stanu prawnego nieruchomości. Budynek z wyodrębnionymi lokalami ma komplet ksiąg: księgę nieruchomości wspólnej z liczbą lokali, numerami ich ksiąg i udziałami oraz osobną księgę każdego lokalu. Dział I-O opisuje nieruchomość i jej zgodność z ewidencją, I-Sp prawa związane z własnością, II właściciela albo użytkownika wieczystego, III ograniczone prawa rzeczowe, roszczenia i ograniczenia w rozporządzaniu, a IV hipoteki; każdy dział ma rubrykę wzmianek. Bezpłatny podgląd w systemie EKW nie zastąpi odpisu z Centralnej Informacji: zwykłego za 30 zł albo zupełnego za 75 zł.

Zobacz: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Podstawa: ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 24–25 i 36⁴ (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066); rozporządzenie MS w sprawie opłat za czynności Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (Dz.U. 2026 poz. 410)

W ustawie o ochronie praw lokatorów najemca lokalu albo osoba, która używa go na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. Lokatora chronią ustawowe granice podwyżek czynszu i zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia, a w wyroku eksmisyjnym sąd orzeka, czy przysługuje mu lokal socjalny, który zapewnia gmina. Kupujący budynek wstępuje w umowy najmu zawarte przez sprzedającego, więc przejmuje lokatorów razem z tymi ograniczeniami. Limitów podwyżek z art. 8a ustawy nie stosuje się do najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.

Zobacz: Umowa najmu na czas nieoznaczony. Podstawa: ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 2 ust. 1 pkt 1, art. 8a, 11, 14, 19e i 19j (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725); Kodeks cywilny, art. 678 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795)

Metoda wyceny nieruchomości, na której mają być prowadzone roboty: budowa, nadbudowa, przebudowa albo remont. Wartość dziś to wartość po robotach minus przeciętne koszty robót, z uwzględnieniem zysku inwestora przyjętego z rynku nieruchomości podobnych. Rozporządzenie pozwala ją stosować tylko przy łącznym spełnieniu warunków: nie da się użyć podejścia porównawczego ani dochodowego, rodzaj i zakres robót są znane, a dane odwzorowują stan rynku; rzeczoznawca uzasadnia to w operacie. Tą logiką liczy się kamienicę do remontu, strych, nadbudowę i przerwaną budowę.

Zobacz: Wartość po podziale. Podstawa: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5.09.2023 w sprawie wyceny nieruchomości, § 16–18 (Dz.U. 2023 poz. 1832); ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 152 ust. 3 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399)

Prowadzony przez bank rachunek dewelopera, na który trafiają wpłaty nabywców z umów deweloperskich; deweloper zawiera umowę rachunku, gdy rozpoczyna sprzedaż, osobno dla każdego zadania inwestycyjnego. Rachunek jest otwarty albo zamknięty; przy otwartym bank przed wypłatą kontroluje zakończenie kolejnego etapu budowy. Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, liczona od wpłat nabywców, wynosi od 1 lipca 2022 r. 0,45% dla rachunku otwartego i 0,1% dla zamkniętego. Gdy syndyk sprzedaje projekt przedsiębiorcy, który go dokończy, nabywca w 30 dni zakłada własny rachunek, na który przechodzą środki.

Zobacz: Umowa deweloperska. Podstawa: ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, art. 6–8, 17 i 49 ust. 7 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880); rozporządzenie MRiT z 21.06.2022 (Dz.U. 2022 poz. 1341); Prawo upadłościowe, art. 425l (t.j. Dz.U. 2026 poz. 913)

Najem lokalu mieszkalnego na czas oznaczony, w którym wynajmującym jest osoba fizyczna, prawna albo jednostka prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa jest pisemna, a najemca składa notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, przyjmując do wiadomości, że nie przysługuje mu lokal socjalny ani pomieszczenie tymczasowe. Kaucja wynosi najwyżej sześciokrotność czynszu, a żądanie opróżnienia lokalu daje najemcy co najmniej 14 dni. Z tej formy korzysta spółka, która kupiła budynek na wynajem, bo najem okazjonalny jest zastrzeżony dla osób fizycznych.

Zobacz: Lokator. Podstawa: ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 19f–19j (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725)

Najem lokalu mieszkalnego na czas oznaczony, najwyżej 10 lat, zastrzeżony dla właściciela — osoby fizycznej, dla której wynajem lokali nie jest działalnością gospodarczą. Do umowy najemca dołącza notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu, wskazanie lokalu, do którego się przeprowadzi, i zgodę jego właściciela. Właściciel zgłasza umowę do urzędu skarbowego w 14 dni od początku najmu; bez zgłoszenia nie działa uproszczony tryb opróżnienia lokalu. Kaucja wynosi najwyżej sześciokrotność miesięcznego czynszu.

Zobacz: Najem instytucjonalny. Podstawa: ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 19a–19e (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725)

Grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielom lokali, np. dach, klatki schodowe i podwórze. Należy do wszystkich właścicieli lokali w udziałach, a zniesienia tej współwłasności nie można żądać. Strych bywa jej częścią, ale bywa też osobnym lokalem albo pomieszczeniem przynależnym do jednego z lokali, więc jego status sprawdza się w księdze budynku przed każdą rozmową o adaptacji. Po wyodrębnieniu lokali księga nieruchomości wspólnej zawiera wykaz lokali z numerami ich ksiąg i udziały; przy zakupie pakietu czyta się ją razem z księgami lokali.

Zobacz: Udział w nieruchomości wspólnej. Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 3 ust. 1–2 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232); ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 24 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066); rozporządzenie MS w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, § 20 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1583)

Roczny dochód z budynku w najmie liczony tak: czynsze minus straty z pustostanów i zaległości, minus koszty, których właściciel nie przerzuca na najemców, np. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, zarząd i drobne naprawy. Nie odejmuje się od niego rat i odsetek kredytu, amortyzacji ani podatku dochodowego, tak jak każe liczyć dochód rozporządzenie o wycenie nieruchomości. NOI podzielony przez stopę kapitalizacji daje wartość budynku w najmie. Publicznego wskaźnika kosztów właściciela w najmie mieszkań nie ma, więc koszty bierze się z rozliczeń konkretnego budynku.

Zobacz: Stopa kapitalizacji. Podstawa: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5.09.2023 w sprawie wyceny nieruchomości, § 10 i 13 (Dz.U. 2023 poz. 1832)

Część gminy wyznaczona uchwałą rady gminy razem z obszarem zdegradowanym, na której gmina prowadzi rewitalizację. W tej uchwale rada może ustanowić prawo pierwokupu na rzecz gminy dla wszystkich, określonego rodzaju albo wybranych nieruchomości na obszarze i zakazać wydawania decyzji o warunkach zabudowy; oba tracą moc, jeśli w 2 lata nie wejdzie w życie uchwała o Specjalnej Strefie Rewitalizacji. Uchwała jest aktem prawa miejscowego: znajdziesz ją w dzienniku urzędowym województwa i w Rejestrze Urbanistycznym. Kupując budynek na takim obszarze, sprawdź, czy uchwała przewiduje pierwokup, bo wtedy umowa sprzedaży musi być warunkowa.

Zobacz: Prawo pierwokupu. Podstawa: ustawa o rewitalizacji, art. 8, art. 11 ust. 5–6, art. 13 i art. 25 (t.j. Dz.U. 2024 poz. 278); ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 109 ust. 1 pkt 4a (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399)

Opłata roczna za grunt, który 1 stycznia 2019 r. przekształcił się z użytkowania wieczystego we własność. Płaci się ją przez 20 lat i obciąża każdoczesnego właściciela, więc przechodzi na kupującego; roszczenie o nią wpisuje się w dziale III księgi wieczystej, po 2019 r. także w księdze lokalu. Nabywca w 30 dni występuje o zaświadczenie o wysokości opłaty i okresie jej wnoszenia. Przedsiębiorca, który używa nieruchomości w działalności, płaci dłużej: 99, 50 albo 33 lata, zależnie od stawki. Opłatę można wnieść jednorazowo.

Zobacz: Użytkowanie wieczyste. Podstawa: ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe…, art. 4 ust. 5, art. 5, 7 i 11 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 6)

Podatek od umowy sprzedaży, który płaci kupujący; przy nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej, a notariusz pobiera go przed podpisaniem aktu. Nie występuje, gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT, ale pojawia się, gdy sprzedaż nieruchomości jest z VAT zwolniona, np. lokalu sprzedawanego ponad 2 lata po pierwszym zasiedleniu. Od 1 stycznia 2024 r. kupujący co najmniej sześć lokali mieszkalnych opodatkowanych VAT w budynkach na jednej nieruchomości gruntowej płaci 6% od szóstego i każdego następnego lokalu, także gdy jest spółką. Zwolniony jest zakup pierwszego mieszkania albo domu przez osobę fizyczną.

Zobacz: Pierwsze zasiedlenie. Podstawa: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 2 pkt 4, art. 4 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 7a, art. 9 pkt 17 i art. 10 ust. 2 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191)

Pojęcie z ustawy o VAT: oddanie budynku, budowli albo ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie ich użytkowania na własne potrzeby, po wybudowaniu lub po ulepszeniu, na które wydano co najmniej 30% wartości początkowej. Od tej daty zależy opodatkowanie sprzedaży: dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim i w ciągu 2 lat od niego nie korzysta ze zwolnienia, a późniejsza jest co do zasady zwolniona. Przy sprzedaży zwolnionej kupujący płaci PCC, chyba że obie strony, zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT, zrezygnują ze zwolnienia.

Zobacz: Ulepszenie budynku. Podstawa: ustawa o podatku od towarów i usług, art. 2 pkt 14, art. 43 ust. 1 pkt 10 i ust. 10–11 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263)

Decyzja organu architektoniczno-budowlanego, która pozwala rozpocząć i prowadzić budowę albo roboty wymagające pozwolenia; nadbudowa jest w Prawie budowlanym budową. Przed wydaniem organ sprawdza zgodność projektu z planem miejscowym albo warunkami zabudowy i z przepisami techniczno-budowlanymi oraz oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Decyzja wygasa, jeśli budowy nie rozpoczęto w 3 lata od dnia, w którym stała się ostateczna, albo przerwano ją na ponad 3 lata. Wnioski i decyzje wydane od 2016 r. pokazuje publiczna wyszukiwarka GUNB.

Zobacz: Przeniesienie pozwolenia na budowę. Podstawa: Prawo budowlane, art. 3 pkt 6, art. 28, 32 ust. 4, 35, 37 i 82b (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.)

Uprawnienie do wejścia w miejsce kupującego, gdy właściciel sprzedaje nieruchomość, na warunkach i po cenie z zawartej umowy. Przy zakupie budynku mieszkalnego sprawdza się pierwokup gminy: przysługuje jej m.in. przy nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków albo przeznaczonej w planie miejscowym na cele publiczne, jeśli prawo ujawniono w księdze wieczystej, oraz na obszarze rewitalizacji, gdy przewiduje to uchwała rady gminy. Notariusz sporządza wtedy umowę warunkową i zawiadamia gminę, która ma miesiąc na decyzję. Sprzedaż bez takiego warunku jest nieważna.

Zobacz: Obszar rewitalizacji. Podstawa: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 109–111 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 399); Kodeks cywilny, art. 597–599 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795)

Decyzja, którą organ, który wydał pozwolenie na budowę, przenosi je na nowego inwestora; przy kompletnym wniosku organ ma taki obowiązek. Nowy inwestor oświadcza, że przejmuje warunki pozwolenia i ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, i dołącza zgodę dotychczasowego inwestora. Zgoda nie jest potrzebna, gdy po wydaniu pozwolenia własność albo użytkowanie wieczyste działki przeszły na nowego inwestora, np. przy zakupie od syndyka. Stronami postępowania są tylko obaj inwestorzy, a dostęp do elektronicznego dziennika budowy przechodzi w 3 dni robocze.

Zobacz: Dziennik budowy. Podstawa: Prawo budowlane, art. 40 i 47i (t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.)

Suma powierzchni użytkowych lokali mieszkalnych w budynku, czyli metraż, który po podziale da się sprzedać albo wynająć, bez klatek schodowych i piwnic, a strych dopiero wtedy, gdy stanie się lokalem. Ustawa o ochronie praw lokatorów liczy lokal w świetle wyprawionych ścian: część pomieszczenia o wysokości od 1,40 do 2,20 m wchodzi do powierzchni w połowie, niższa wcale, a balkony i loggie są poza nią. Na poddaszu ze skosami PUM jest więc mniejsza od powierzchni podłogi. W serwisie ceny, czynsze i koszty podajemy w zł na m² PUM.

Zobacz: Samodzielny lokal mieszkalny. Podstawa: ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 2 ust. 1 pkt 7 i ust. 2 (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725)

Ochrona nabywcy, który kupuje nieruchomość, opierając się na treści księgi wieczystej: wobec niego wpisy uważa się za zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Ochrona ma jednak granice. Rękojmia nie działa przeciw prawom powstałym z mocy ustawy, dożywociu, służebnościom ustanowionym decyzją, służebności drogi koniecznej, przesyłu i ustanowionej przy przekroczeniu granicy, a wyłączają ją wzmianka o wniosku albo o środku zaskarżenia i ostrzeżenie. Dlatego przed zakupem kamienicy czyta się rubryki wzmianek we wszystkich działach i pyta sprzedającego o umowy i decyzje, których w księdze nie ma.

Zobacz: Księga wieczysta. Podstawa: ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 7–8 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1066)

Izba albo zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku, przeznaczonych na stały pobyt ludzi i służących razem z pomieszczeniami pomocniczymi ich potrzebom mieszkaniowym. Tylko taki lokal może stać się odrębną nieruchomością z własną księgą wieczystą; definicję stosuje się odpowiednio do lokali o innym przeznaczeniu, np. sklepu albo gabinetu w parterze kamienicy. Wejście przez cudze mieszkanie, toaleta na wspólnym korytarzu albo ścianki, które nie są trwałe, stawiają samodzielność pod znakiem zapytania. Spełnienie wymagań potwierdza starosta w zaświadczeniu.

Zobacz: Zaświadczenie o samodzielności lokalu. Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 2 ust. 1–3 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232)

Stosunek rocznego dochodu operacyjnego netto do ceny nieruchomości. Odwrócona służy do wyceny: wartość budynku w najmie to NOI podzielony przez stopę, więc niższa stopa przy tym samym dochodzie oznacza wyższą cenę. Rzeczoznawca ustala ją z relacji dochodów do cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, a stopa musi pasować do sposobu liczenia dochodu. NBP publikuje dla mieszkań stopę brutto, liczoną od czynszu bez kosztów, w II kw. 2026 r. 5,8% dla Warszawy; podstawiona do wzoru z NOI zawyży wartość budynku.

Zobacz: Yield on cost (stopa zwrotu z kosztów). Podstawa: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5.09.2023 w sprawie wyceny nieruchomości, § 11 ust. 2 i § 15 (Dz.U. 2023 poz. 1832); NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2026 r. (wrzesień 2026), rozdz. 8

Ułamek, w jakim właściciel lokalu jest współwłaścicielem gruntu i części wspólnych budynku. Oblicza się go, dzieląc powierzchnię użytkową lokalu z pomieszczeniami przynależnymi przez łączną powierzchnię wszystkich lokali z ich pomieszczeniami; według tej samej zasady udział ma właściciel lokali, których jeszcze nie wyodrębniono. Gdy wszystkie lokale wyodrębnia się jedną czynnością, udziały określa umowa, a sposób liczenia przyjęty przy pierwszym wyodrębnieniu obowiązuje aż do ostatniego lokalu. Według udziałów liczy się większość w uchwałach wspólnoty i odpowiedzialność właściciela za jej zobowiązania.

Zobacz: Wspólnota mieszkaniowa. Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 3 ust. 3, 6–7, art. 17 i art. 23 ust. 2 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232)

Wydatki na budynek będący środkiem trwałym, które przepisy o podatku dochodowym zaliczają do ulepszenia. W VAT liczą się, gdy sięgną co najmniej 30% wartości początkowej: sprzedaż lokali po takich pracach może być wtedy nowym pierwszym zasiedleniem, a do 2 lat po nim nie korzysta ze zwolnienia. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 25 lipca 2025 r. uznał, że ulepszenie dotyczy tylko środków trwałych: spółka, która kupiła kamienicę jako towar, wyremontowała ją i sprzedaje lokale, mogła stosować zwolnienie.

Zobacz: Pierwsze zasiedlenie. Podstawa: ustawa o podatku od towarów i usług, art. 2 pkt 14 i art. 43 ust. 1 pkt 10 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1263); interpretacja Dyrektora KIS 0112-KDIL3.4012.282.2025.2.MBN z 25.07.2025

Umowa, w której deweloper zobowiązuje się wybudować budynek i przenieść na nabywcę własność lokalu mieszkalnego albo domu, a nabywca wpłaca cenę w częściach, zgodnie z postępem przedsięwzięcia. Roszczenie nabywcy wpisuje się w dziale III księgi wieczystej, więc przy zakupie przerwanej budowy umowy z nabywcami widać w księdze. Pełną ochronę ustawy, z rachunkiem powierniczym i Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym, ma tylko osoba fizyczna kupująca poza działalnością gospodarczą. Spółka kupująca pakiet lokali nie jest nabywcą w rozumieniu ustawy, więc zabezpieczeń wpłat szuka w samej umowie.

Zobacz: Mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP). Podstawa: ustawa z 20.05.2021 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, art. 2, art. 5 pkt 5 i art. 8 ust. 1 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 880)

Najem bez daty końcowej, który trwa do wypowiedzenia. Przy lokalu mieszkalnym właściciel wypowie go tylko z przyczyn wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów, na piśmie i z podaniem przyczyny, np. przy zaległości za trzy pełne okresy po pisemnym uprzedzeniu albo przy remoncie wymagającym opróżnienia lokalu, z lokalem zamiennym na swój koszt. Na czas nieoznaczony są najmy z dawnych decyzji o przydziale i część umów zakładowych. W rachunku podziału budynku lokal z taką umową liczy się jako zajęty, chyba że najemca wyprowadzi się w czasie projektu.

Zobacz: Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia. Podstawa: ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 11 (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725); ustawa z 2.07.1994 o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, art. 56 ust. 1 (Dz.U. 1994 nr 105 poz. 509)

Prawo do gruntu Skarbu Państwa albo gminy, za które użytkownik płaci opłatę roczną; budynki na takim gruncie są jego własnością. Z dniem 1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste przekształciło się z mocy ustawy we własność, jeśli grunt był zabudowany wyłącznie domami jednorodzinnymi albo budynkami wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne. Przy kamienicy z przewagą lokali użytkowych grunt mógł więc zostać w użytkowaniu wieczystym. Stan gruntu i ewentualną opłatę za przekształcenie widać w działach I-Sp, II i III księgi wieczystej.

Zobacz: Opłata przekształceniowa. Podstawa: ustawa z 20.07.2018 o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, art. 1 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 6)

Kwota, jaką właściciel uzyskałby ze sprzedaży wszystkich lokali budynku po wyodrębnieniu: suma cen lokali wolnych i zajętych, przy czym lokal z najemcą liczy się z dyskontem, pomniejszona o VAT, koszty sprzedaży i koszt wyodrębnienia. Zestawia się ją z wartością budynku w najmie, czyli NOI podzielonym przez stopę kapitalizacji; wyższa z tych liczb pokazuje, w której roli budynek jest wart więcej. Ceny lokali bierze się z transakcji porównywalnych, np. z notowań NBP, pamiętając, że lokale w kamienicach mogą od średnich miejskich odbiegać w obie strony.

Zobacz: Metoda pozostałościowa. Podstawa: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5.09.2023 w sprawie wyceny nieruchomości, § 7–8 (Dz.U. 2023 poz. 1832); NBP, baza cen mieszkań BaRN (II kw. 2026)

Przeciętny koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, który wojewoda ustala co pół roku, osobno dla województwa i dla miast będących siedzibą wojewody albo sejmiku, i ogłasza w dzienniku urzędowym. Pomnożony przez powierzchnię lokalu daje jego wartość odtworzeniową. Podwyżka, po której roczny czynsz lokatora przekroczy 3% tej wartości, jest dopuszczalna tylko w uzasadnionych przypadkach. W Warszawie od 1 października 2026 r. wskaźnik wynosi 12 847,33 zł, więc próg 3% odpowiada czynszowi 32,12 zł za m² miesięcznie.

Zobacz: Lokator. Podstawa: ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 2 ust. 1 pkt 12, art. 8a ust. 4 i art. 9 ust. 8 (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725); obwieszczenie Wojewody Mazowieckiego, Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego z 2026 r. poz. 9325

Ogół właścicieli lokali wchodzących w skład jednej nieruchomości; wspólnota może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. W budynku z najwyżej trzema lokalami, wyodrębnionymi i niewyodrębnionymi łącznie, nieruchomością wspólną zarządza się jak rzeczą wspólną według Kodeksu cywilnego. Przy większej liczbie lokali właściciele wybierają zarząd, którego członkiem może być tylko osoba fizyczna, albo w akcie notarialnym powierzają zarząd zarządcy. Kupujący lokale, pakiet albo strych prosi zarząd o uchwały z ostatnich lat, plan gospodarczy, roczne sprawozdanie i rozliczenie zaległości.

Zobacz: Czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 6, 18–20 i 29–30 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232)

Własność jednej nieruchomości przez kilka osób w określonych częściach, np. kamienicy, która po spadkach należy do kilku krewnych. Udziałem współwłaściciel rozporządza sam, ale sprzedaż całego budynku i inne czynności przekraczające zwykły zarząd potrzebują zgody wszystkich, a gdy jej brak, sprawę na wniosek współwłaścicieli z co najmniej połową udziałów rozstrzyga sąd. Przed zakupem sprawdza się, czy każdy udział ma tytuł w postanowieniu o nabyciu spadku albo w akcie poświadczenia dziedziczenia. Zniesienie współwłasności następuje przez podział, przyznanie budynku jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych albo sprzedaż.

Zobacz: Księga wieczysta. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 198–199, 210–212 i 1025–1027 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795)

Ustanowienie odrębnej własności lokalu: z części budynku powstaje osobna nieruchomość z własną księgą wieczystą i przypisanym do niej udziałem w gruncie oraz częściach wspólnych. Podstawą jest umowa albo jednostronna czynność właściciela w formie aktu notarialnego, która określa rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu, pomieszczenia przynależne i udział. Odrębna własność powstaje dopiero z wpisem do księgi. Właściciel całego budynku może wyodrębniać lokale dla siebie, stopniowo albo wszystkie naraz; część urzędowa kosztu to m.in. 100 zł za założenie księgi i 200 zł za wpis własności.

Zobacz: Udział w nieruchomości wspólnej. Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 7–8 i 10 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232); ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 42 i 44 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228)

Roczny NOI budynku po zakończeniu prac podzielony przez cały koszt dojścia do niego: cenę zakupu z PCC i kosztami notarialnymi, koszt prac, koszty miękkie i rezerwę. Pokazuje, ile procent rocznie przynosi kapitał włożony w zakup i remont. Porównuje się go ze stopą kapitalizacji, przy której rynek kupiłby gotowy budynek w najmie: gdy yield on cost jest od niej wyższy, projekt tworzy wartość ponad poniesiony koszt, a gdy niższy, korzystniej byłoby kupić budynek już wyremontowany i wynajęty.

Zobacz: NOI (dochód operacyjny netto). Podstawa: wzór kalkulatora podziału budynku (metodologia serwisu); stopa kapitalizacji: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, § 11 (Dz.U. 2023 poz. 1832)

Dokument, którym starosta potwierdza, że lokal spełnia wymagania ustawy o własności lokali, a w budynku z pozwoleniem na budowę wydanym od 1 stycznia 1995 r. także, że podział zgadza się z planem miejscowym albo warunkami zabudowy i z pozwoleniami. Wydaje je starosta, a w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu wniosek przyjmuje urząd miasta; urząd ma na nie 7 dni, a na odmowę przysługuje zażalenie. Do wniosku dołącza się rzuty albo inwentaryzację z granicami lokalu. Gdy odrębną własność ustanowiono bez zaświadczenia, powództwo o nieważność może wnieść nawet wójt albo starosta.

Zobacz: Wyodrębnienie lokalu. Podstawa: ustawa o własności lokali, art. 2 ust. 1a–3 i art. 7 ust. 3 (t.j. Dz.U. 2026 poz. 232); Kodeks postępowania administracyjnego, art. 217–219 (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1691)