Budynki mieszkalne w całości: kiedy blok opłaca się wynajmować, a kiedy podzielić na lokale

3Jak zarabia budynek mieszkalny

Budynek mieszkalny zarabia czynszem albo sprzedażą lokali po wyodrębnieniu, a lepsza jest droga, która po odjęciu kosztów i czasu daje więcej. Najem wygrywa, gdy inwestorzy kupują budynki w najmie przy niskiej stopie kapitalizacji, a lokali nie da się szybko opróżnić; podział wygrywa, gdy umowy szybko wygasają, a ceny lokali są wysokie względem czynszów.

• Najem zwykły: pełna ochrona lokatorów (podwyżki według art. 8a, wypowiedzenia według art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów), kaucja do 12 czynszów.
• Najem okazjonalny: zawiera go tylko osoba fizyczna, która nie wynajmuje lokali w ramach działalności; umowa do 10 lat, notarialne poddanie się egzekucji i zgłoszenie do urzędu skarbowego w 14 dni (art. 19a–19b). Spółka, która kupi budynek, nowych takich umów nie zawrze.
• Najem instytucjonalny: wynajmuje przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie wynajmowania lokali; umowa na czas oznaczony, notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji bez prawa do lokalu socjalnego, kaucja do 6 czynszów (art. 19f–19g). Budynki budowane od początku pod taki najem opisuje serwis o najmie instytucjonalnym.
• Przychody dodatkowe: lokale użytkowe w parterze, miejsca postojowe i komórki.

Co dzieje się z umowami najmu okazjonalnego zawartymi przez sprzedającego, gdy budynek kupi spółka, ustawa nie mówi. Kupujący wstępuje w najem (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), ale uproszczony tryb opróżnienia lokalu ustawa daje w najmie okazjonalnym, który zawiera właściciel będący osobą fizyczną i zgłasza do urzędu skarbowego (art. 19a, 19b i 19d ustawy o ochronie praw lokatorów). Przed zakupem zleć ocenę tych umów prawnikowi, a w rachunku przyjmij, że lokal opróżnisz dopiero po wyroku sądu.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

4Jak rynek wycenia budynek: najem i podział

Rynek wycenia budynek mieszkalny dwiema drogami: wartość w najmie to NOI podzielone przez stopę kapitalizacji, a wartość po podziale to przychód ze sprzedaży lokali minus koszty sprzedaży i wyodrębnienia. Inwestor najmu płaci według pierwszej, kupujący do podziału według drugiej, pomniejszonej o koszty czasu. Różnica między obiema wartościami pokazuje, w której roli budynek jest tani.

NOI to czynsze po odjęciu pustostanów, zaległości i kosztów, których właściciel nie przenosi na najemców: zarządu, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia i bieżących remontów.

NBP szacuje koszty właściciela z danych Grupy OLX, ale ich nie publikuje, więc do NOI wstaw koszty z budżetu budynku: zarząd, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i bieżące remonty z ostatnich lat; w przykładzie niżej to umowne 25% dochodu.

Źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań w II kw. 2026 r. i baza BaRN, stan na II kw. 2026.

Źródło: CBRE, 2026 Poland Real Estate Market Outlook (pustostany w najmie instytucjonalnym), stan na koniec 2025 r.

Źródło: Savills, komunikat o rynku inwestycyjnym w 2025 r., stan na 21 stycznia 2026.

Źródło: Echo Investment, komunikat o transakcji portfela Resi4Rent, stan na 16 sierpnia 2025.

Stopy NBP mierzą rentowność brutto lokalu; do wartości z NOI potrzebna jest stopa liczona od NOI, bo rozporządzenie o wycenie wymaga stopy współmiernej z dochodem (§ 15).

Budynek z najemcami na czas nieoznaczony traci przewagę podziału, bo lokal zajęty sprzedaje się z dyskontem (dział Kamienice). Własne liczby wstawisz do kalkulatora podziału budynku, który pokazuje obie wartości obok siebie.

5Na co uważać: due diligence

W badaniu przed zakupem (due diligence) stan techniczny budynku sprawdza się najpierw w książce obiektu budowlanego i w protokołach kontroli okresowych: corocznej (elementy narażone na wpływy atmosferyczne, instalacja gazowa, przewody kominowe), pięcioletniej (stan techniczny, instalacja elektryczna i piorunochronna), a przy powierzchni zabudowy ponad 2 000 m² także półrocznej (art. 62 Prawa budowlanego). Gdy protokołów brakuje albo pokazują niewykonane zalecenia, potrzebna jest ekspertyza, a w budynku z wielkiej płyty także ocena warstwy fakturowej ścian i jej wieszaków.

Instytut Techniki Budowlanej zbadał w latach 2016–2018 ok. 400 budynków wielkopłytowych: podstawowej konstrukcji nic nie zagrażało, ale wieszaki warstwy fakturowej pękały, dlatego przed ociepleniem ścian trójwarstwowych trzeba ocenić ich stan i w razie potrzeby dodać kotwy.

Źródło: ITB i MRiT, Budownictwo wielkopłytowe: raport o stanie technicznym, stan na rok 2018.

Źródło: Prawo budowlane, art. 60b–64 (Dz.U. 2026 poz. 524); rozporządzenia o dozorze technicznym, azbeście i ochronie przeciwpożarowej budynków, stan na 2 października 2026.

Książkę obiektu sprzedający przekazuje kupującemu w systemie c-KOB, a gdy tego nie zrobi, dostęp daje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego na wniosek nabywcy. Budynek mieszkalny to kategoria zagrożenia ludzi ZL IV, a wymagania przeciwpożarowe zależą od jego wysokości: do 4 kondygnacji jest niski, przy 5–9 średniowysoki. Pozostałe pozycje zawiera lista kontrolna zakupu.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

6Finansowanie

Zakup budynku na wynajem finansuje kapitał własny i kredyt inwestycyjny spłacany z czynszów, który po ustabilizowaniu najmu można refinansować, a termomodernizację może dofinansować premia z BGK. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wyłącza z definicji nieruchomości mieszkalnej wynajem w ramach działalności gospodarczej i nie zawiera wskaźnika pokrycia obsługi długu (DSCR), więc z publicznych źródeł nie wiadomo, czy bank zastosuje do budynku spółki najmu zalecenie LtV do 75% dla nieruchomości komercyjnych, czy do 80% dla mieszkalnych. Kwalifikację i próg DSCR każdy bank ustala w swojej polityce kredytowej: zapytaj o nie przed złożeniem wniosku, a DSCR policz z czynszów z zawartych umów, nie z ofert.

Źródło: KNF, Rekomendacja S (tekst z 19 czerwca 2023 r.), stan na 19 czerwca 2023.

Dźwignia przy obecnych stopach obniża zwrot: według NBP prywatny inwestor wynajmujący mieszkanie w Warszawie miał w II kw. 2026 r. zwrot z kapitału 3,4% bez kredytu, 0,8% przy kredycie na połowę ceny i −7,0% przy kredycie na 80%.

Źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań w II kw. 2026 r., s. 46–47, stan na II kw. 2026.

Premia termomodernizacyjna wynosi 26% kosztów przedsięwzięcia, a 31%, gdy co najmniej 10% kosztów to instalacja odnawialnego źródła energii; warunkiem jest audyt wykazujący m.in. zmniejszenie zapotrzebowania na energię o co najmniej 25% i kredyt na co najmniej połowę kosztów (art. 3 i 5 ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów). W budynkach z wielkiej płyty wzmocnienie połączeń warstwy fakturowej to według szacunków z 2019 r. 38–46% kosztów termomodernizacji.

Źródło: Ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów, art. 3 i 5 (Dz.U. 2026 poz. 920), stan na 2 października 2026.

Źródło: Prezentacja rządowa o stanie technicznym budownictwa wielkopłytowego, stan na rok 2019.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

7Prawo i podatki

Zakup: VAT czy PCC

Budynek mieszkalny kupiony od dewelopera, w ramach pierwszego zasiedlenia albo przed nim, jest opodatkowany VAT, dla obiektów z działu 11 PKOB w stawce 8%, i nie podlega PCC. Osoba prywatna sprzedająca majątek prywatny działa poza VAT, więc kupujący płaci 2% PCC; tyle samo zapłaci, gdy podatnik VAT sprzedaje budynek zasiedlony ponad 2 lata wcześniej, bo taka dostawa jest co do zasady zwolniona z VAT.

Stawka 8% dotyczy budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z którego ustawa wyłącza lokale użytkowe, a limity powierzchni (150 m² dla lokalu, 300 m² dla domu) nie dotyczą budynku wielorodzinnego jako całości (art. 41 ust. 12–12c ustawy o VAT).

W wiążącej informacji stawkowej (WIS) z 4 maja 2026 r. KIS objęła stawką 8% sprzedaż całego budynku wielorodzinnego z lokalami usługowymi jako jedno świadczenie, ale WIS wiąże tylko wnioskodawcę, a jej uzasadnienie nie analizuje osobno lokali usługowych. Przy zakupie budynku z lokalami użytkowymi stawkę dla własnej transakcji potwierdzi wniosek o WIS (art. 42a ustawy o VAT).

Źródło: Ustawa o VAT (Dz.U. 2026 poz. 1263); WIS 0111-KDSB1-2.440.17.2026.2.DK, stan na 4 maja 2026.

Najem: ryczałt albo CIT

Osoba prywatna płaci od najmu mieszkań wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki, bez odliczania kosztów (art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Spółka rozlicza CIT od dochodu, 19% albo 9% przy przychodach do równowartości 2 mln euro, ale budynków i lokali mieszkalnych nie amortyzuje (art. 16c pkt 2a ustawy o CIT); odpisy od nabytych wcześniej można było rozliczać najdłużej do końca 2022 r.

Źródło: Ustawy o PIT, CIT i o zryczałtowanym podatku dochodowym, stan na 2 października 2026.

Wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT), ale pokój udostępniany wyłącznie na czasowy pobyt to usługa zakwaterowania z VAT 8% (WIS z 18 czerwca 2026 r.). Części budynku mieszkalnego zajęte na działalność płacą w 2026 r. podatek od nieruchomości do 35,53 zł/m² zamiast do 1,25 zł/m².

Źródło: WIS 0112-KDSL2-2.440.56.2026.4.DS, stan na 18 czerwca 2026.

Źródło: Obwieszczenie o górnych granicach stawek podatków lokalnych na 2026 r. (M.P. 2025 poz. 726), stan na rok 2026.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

8Jak sprzedać dyskretnie

Budynek w najmie sprzedaje się dyskretnie, pokazując wybranym inwestorom najpierw liczby, a adres, księgę wieczystą i umowy najmu dopiero po podpisaniu umowy o poufności (NDA). Najemcy dowiadują się o sprzedaży od nowego właściciela, bo umowy przechodzą na niego z mocy prawa.

• Zestawienie najemców i czynszów (rent roll): lokal, powierzchnia, rodzaj umowy, termin, czynsz, kaucja i historia wpłat.
• Techniczny pokój danych (data room): dostęp czasowy do książki obiektu w c-KOB przydziela właściciel (art. 60l Prawa budowlanego), a dane o źródłach ciepła z CEEB pobierze dla swojego budynku sam (art. 27e ustawy o termomodernizacji).
• Świadectwo charakterystyki energetycznej: przekazuje się je kupującemu przy umowie i nie można się tego zrzec; jest ważne 10 lat (art. 11 i 14 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków).
• Wybór kupującego: inwestor najmu zapłaci według wartości w najmie, kupujący do podziału według wartości po podziale pomniejszonej o koszty czasu; obie policz w kalkulatorze przed pierwszą rozmową.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

9Gdzie szukać takich ofert

Całe budynki mieszkalne sprzedają gminy w przetargach, syndycy upadłych spółek i właściciele bezpośrednio, a ceny zawartych transakcji pokazuje Rejestr Cen Nieruchomości.

• Rejestr Cen Nieruchomości. Warstwa „budynki” w usłudze Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii podaje rodzaj budynku, powierzchnię użytkową i cenę brutto transakcji, bezpłatnie od 13 lutego 2026 r.
• Syndyk. Sprzedaż przez syndyka działa wobec najmu jak egzekucyjna: kupujący wstępuje w najem lokalu wydanego przed upadłością, ale umowę na czas oznaczony dłuższy niż 2 lata może w ciągu miesiąca wypowiedzieć z rocznym terminem (art. 107–108 Prawa upadłościowego, art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego). Upadłości ogłasza Krajowy Rejestr Zadłużonych.
• Sprzedaż spółek. Duże portfele budynków na wynajem zmieniają właściciela przez sprzedaż udziałów spółek, które je posiadają, jak portfel Resi4Rent w 2026 r.

Źródło: GUGiK, usługa Rejestr Cen Nieruchomości, stan na 2 października 2026.

Źródło: Prawo upadłościowe, art. 107–108 (Dz.U. 2026 poz. 913), stan na 2 października 2026.

Źródło: Kodeks postępowania cywilnego, art. 1002 (Dz.U. 2026 poz. 468), stan na 2 października 2026.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

Właściciele budynków w najmie, którzy nie chcą niepokoić najemców ogłoszeniem, wysyłają wybranym inwestorom zestawienie czynszów bez adresu i ujawniają budynek po podpisaniu umowy o poufności.

10Pytania i odpowiedzi

11Czytaj także

• Kalkulator podziału budynku Kalkulator podziału budynku: najem czy sprzedaż lokali
• Poradnik inwestora Kredyt na zakup budynku: LTV, DSCR i zabezpieczenia
• Lista kontrolna zakupu Lista kontrolna zakupu budynku mieszkalnego