Narzędzie

Kalkulator podziału budynku na lokale

Wpisz dane budynku, koszty i ceny. Kalkulator policzy zysk z podziału i sprzedaży lokali, najwyższą cenę zakupu przy wymaganym zysku i wartość budynku w najmie.

Redakcja Rynku Mieszkaniowego · Liczy w przeglądarce, wpisane liczby trafiają tylko do adresu strony

Przykład na liczbach umownych. Wartości startowe pokazują metodę i nie opisują rynku żadnego miasta. Wpisz dane swojego budynku.

Kalkulator liczy w przeglądarce i potrzebuje włączonego JavaScriptu. Poniżej rachunek przykładu na liczbach umownych; wzory i założenia opisuje metodologia.

Przejdź do wyniku

Rodzaj projektu

Budynek do podziału Pakiet lokali Budowa w toku Strych lub nadbudowa

Kamienica, budynek wielorodzinny albo dom: zakup, prace, wyodrębnienie lokali i sprzedaż. Lokale zajęte przez najemców chronionych sprzedajesz z dyskontem.

Budynek

Powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych (PUM)

Suma powierzchni lokali po podziale z inwentaryzacji, bez klatek, piwnic i strychu. Jednostka: m². Zakres od 30 do 30 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 10.

Liczba lokali mieszkalnych

Lokale, które dostaną własne księgi wieczyste. Jednostka: szt. Zakres od 1 do 500. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1.

Powierzchnia lokali użytkowych (można pominąć)

Sklepy, gabinety i biura, zwykle w parterze. Zostaw puste, jeśli ich nie ma. Jednostka: m². Zakres od 0 do 10 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 10.

Udział PUM zajętej przez najemców chronionych

Lokale z umowami na czas nieoznaczony, których nie opróżnisz w czasie projektu. Poradnik: lokatorzy w kupionym budynku Jednostka: %. Zakres od 0 do 100. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 5.

Zakup

Cena zakupu

Cena budynku, którą chcesz zapłacić albo której żąda sprzedający. Przy zakupie z VAT, którego nie odliczysz, wpisz cenę z VAT. Jednostka: zł. Zakres od 0 do 500 000 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 100 000.

PCC od zakupu

2% przy zakupie od osoby fizycznej albo gdy sprzedaż jest zwolniona z VAT; 0, gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT (ustawa o PCC, stan na 2.10.2026). Poradnik: VAT czy PCC przy zakupie budynku Jednostka: %. Zakres od 0 do 6. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1.

Notariusz i sąd przy zakupie

Taksa notarialna i wpisy w księdze wieczystej. Taksa maksymalna przy cenie ponad 2 mln zł: 6 770 zł + 0,25% nadwyżki, najwyżej 10 000 zł bez VAT (kwotę do zapłaty poda notariusz); wpis własności 200 zł, wypis do 6 zł za stronę (stan na 2.10.2026). Jednostka: zł. Zakres od 0 do 500 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1 000.

Podział i prace

Koszt wyodrębnienia jednego lokalu

Inwentaryzacja, zaświadczenie o samodzielności, akt notarialny, założenie księgi. Opłaty urzędowe to ok. 317 zł na lokal (zaświadczenie 17 zł, założenie księgi 100 zł, wpis własności 200 zł; stan na 2.10.2026) plus taksa i wypisy; inwentaryzacja i projekt nie mają publicznego cennika. Poradnik: wyodrębnienie lokali Jednostka: zł/lokal. Zakres od 0 do 50 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 500.

Prace w budynku

Na m² PUM i lokali użytkowych: części wspólne, dach, elewacja, instalacje. W przetargach gmin z lat 2024–2026 naprawy według protokołów przeglądów kosztowały 1 842 zł/m², a przebudowy i pełne remonty budynków mieszkalnych 6 207–8 325 zł/m² (3 umowy; kwoty z VAT, obliczenie redakcji). Jednostka: zł/m². Zakres od 0 do 20 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 100.

Remont lokali wolnych

Na m² lokali bez najemców. Remonty pustostanów gminnych w latach 2024–2026: od 736 do 3 857 zł/m², mediana 1 496 zł/m² (16 umów, kwoty z VAT, obliczenie redakcji). Jednostka: zł/m². Zakres od 0 do 10 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 100.

Inne koszty jednorazowe (można pominąć)

Świadczenia dla wspólnoty, dźwig, przyłącza, lokale zamienne. Zostaw puste, jeśli ich nie ma. Jednostka: zł. Zakres od 0 do 50 000 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 10 000.

Koszty miękkie

Projekt, nadzór, zarząd projektem, marketing. Publicznej stawki dla budynków mieszkalnych nie ma; w modelu biurowca NBP dolicza 15% kosztów budowy na organizację inwestycji i komercjalizację (II kw. 2026). Jednostka: % prac. Zakres od 0 do 40. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1.

Rezerwa na nieprzewidziane

W starym budynku prace zwykle odsłaniają więcej, niż pokazała ekspertyza. Publicznej stawki nie ma; w sierpniu i wrześniu 2026 r. unieważniono dwa przetargi na remonty zabytkowych kamienic: w jednym nie było ofert, w drugim jedyna oferta przekraczała budżet. Jednostka: % prac. Zakres od 0 do 40. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1.

Utrzymanie w czasie projektu

Podatek od nieruchomości, media części wspólnych, ubezpieczenie, zarząd, ochrona. Górne stawki podatku na 2026 r.: 1,25 zł/m² rocznie od budynków mieszkalnych i 35,53 zł/m² od części zajętych na działalność gospodarczą (M.P. 2025 poz. 726). Jednostka: zł/mies. Zakres od 0 do 1 000 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 500.

Czas projektu

Od zakupu do sprzedaży ostatniego lokalu. Same roboty w umowach gmin na remonty kamienic trwały od 360 do 620 dni (2024–2026); do tego dolicz wyodrębnienie i sprzedaż. Jednostka: mies. Zakres od 1 do 120. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1.

Sprzedaż

Cena wolnego lokalu

Cena brutto płacona przez kupującego. Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym w II kw. 2026: od 8 020 zł/m² w Łodzi do 16 723 zł/m² w Warszawie (NBP); lokal w kamienicy może od nich odbiegać. Ceny NBP w 17 miastach: notowania Jednostka: zł/m². Zakres od 1 000 do 60 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 100.

Dyskonto lokalu zajętego

Założenie użytkownika: publicznych danych o tym, o ile taniej sprzedaje się lokal z najemcą chronionym, nie ma. Sposób oszacowania z rozporządzenia o wycenie opisuje metodologia. Metodologia: jak ustalić dyskonto Jednostka: %. Zakres od 0 do 90. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 5.

Cena lokalu użytkowego (można pominąć)

Cena brutto. Średnia cena lokalu handlowo-usługowego w 2024 r.: 9 055 zł/m² w miastach na prawach powiatu (GUS); dla lokali w parterach kamienic danych nie ma. Jednostka: zł/m². Zakres od 0 do 60 000. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 100.

VAT od sprzedaży lokali mieszkalnych

0 = zwolnienie: sprzedaż po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. 8% = sprzedaż przy pierwszym zasiedleniu albo przed nim, lokal do 150 m² (dom do 300 m²); 23% = część ponad limit. Gdy wydatki na ulepszenie wyniosły co najmniej 30% wartości początkowej budynku, sprawdź stawkę i ustaw ją ręcznie (stan na 2.10.2026). Poradnik: VAT czy PCC przy zakupie budynku

VAT od sprzedaży lokali użytkowych

0 = zwolnienie po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia; 23% = sprzedaż opodatkowana. Stawka 8% nie obejmuje lokali użytkowych (stan na 2.10.2026).

Koszty sprzedaży

Pośrednictwo, marketing, koszty umów po stronie sprzedającego. Prowizje nie mają publicznej statystyki, więc to założenie. Jednostka: % przychodu. Zakres od 0 do 10. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 0,5.

Finansowanie

Udział kredytu w zakupie i pracach

Reszta to kapitał własny. Rekomendacja S KNF: LtV przy uruchomieniu kredytu do 80% dla nieruchomości mieszkalnych i do 75% dla komercyjnych; bank ustala własne limity. Poradnik: kredyt na zakup budynku Jednostka: %. Zakres od 0 do 90. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 5.

Oprocentowanie kredytu

Stopa bazowa plus marża banku. Stopa referencyjna NBP: 3,75% od 5.03.2026; marż kredytów na zakup budynków banki nie publikują. Jednostka: % rocznie. Zakres od 0 do 25. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 0,25.

Wymagany zysk

Zysk, którego oczekujesz od projektu; z niego liczymy cenę maksymalną. Publicznej stawki nie ma: NBP szacuje zwrot z kapitału deweloperów w 7 największych miastach na ok. 20% (II kw. 2026), ale to zwrot z kapitału, a nie marża od przychodu. Jednostka: % przychodu netto. Zakres od 0 do 50. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1.

Najem

Czynsz lokalu wolnego

Czynsz rynkowy bez opłat eksploatacyjnych i mediów. Średnie stawki w II kw. 2026: Warszawa 84,9 zł/m², 6 dużych miast 66,8 zł/m², 7 innych miast 47,0 zł/m² (NBP). Jednostka: zł/m²/mies. Zakres od 0 do 300. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1.

Czynsz najemców chronionych

Z obowiązujących umów. Podwyżka, po której czynsz przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu, wymaga uzasadnienia (art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów); od 1.10.2026 ten próg to od 13,66 zł/m² (woj. opolskie bez Opola) do 32,12 zł/m² miesięcznie (Warszawa), obliczenie redakcji ze wskaźników wojewodów. Jednostka: zł/m²/mies. Zakres od 0 do 300. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1.

Czynsz lokali użytkowych (można pominąć)

Z umów albo rynkowy. Publicznych stawek dla lokali w parterach budynków mieszkalnych nie ma, więc to założenie. Zostaw puste, jeśli lokali użytkowych nie ma. Jednostka: zł/m²/mies. Zakres od 0 do 500. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1.

Pustostany i zaległości

Część czynszów, która nie wpływa. Model NBP przyjmuje obłożenie 95% (II kw. 2026); w najmie instytucjonalnym pustostan wynosił 3,5% na koniec 2025 r. (według CBRE). Jednostka: %. Zakres od 0 do 50. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1.

Koszty właściciela nieprzenoszone na najemców

Zarząd, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, remonty bieżące. Publicznego wskaźnika nie ma (NBP te koszty szacuje, ale ich nie publikuje), więc to założenie. Jednostka: % dochodu. Zakres od 0 do 80. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 1.

Stopa kapitalizacji

Stopa dla NOI, czyli dochodu po pustostanach i kosztach. Najlepsze projekty najmu instytucjonalnego: 5,50–6,00% w 2025 r. (Savills, 21.01.2026); największy pakiet mieszkań na wynajem sprzedano przy oczekiwanej stopie NOI ok. 6,3% (Echo Investment, 16.08.2025). Stopy NBP (4,4–8,2% w miastach, II kw. 2026) liczone są od czynszu brutto i zawyżą wartość. Dla kamienic z najemcami chronionymi publicznej stopy nie ma. Jednostka: %. Zakres od 2 do 15. Strzałki w górę i w dół zmieniają wartość o 0,25.

Rachunek budynku

Wynik

Cena maksymalna przy wymaganym zysku 15%

8 080 501 zł

Zysk przy cenie zakupu 9 000 000 zł: 1 429 680 zł
Marża i zysk na kosztach: 8,78% · 9,62%

Po podziale czy w najmie

Po podziale: przychód netto minus koszty sprzedaży i wyodrębnienia: 15 675 480 zł
W najmie: NOI podzielone przez stopę kapitalizacji: 11 845 636 zł

Podział daje o 3 829 844 zł więcej niż najem.

Przychód i koszty
Przychód brutto ze sprzedaży lokali	16 284 000 zł
Przychód netto (bez VAT)	16 284 000 zł
Koszt nabycia: cena, PCC, notariusz i sąd	9 195 000 zł
Wyodrębnienie lokali	120 000 zł
Prace i inne koszty jednorazowe	3 300 000 zł
Koszty miękkie	330 000 zł
Rezerwa na nieprzewidziane	330 000 zł
Utrzymanie w czasie projektu	192 000 zł
Koszty sprzedaży	488 520 zł
Finansowanie	898 800 zł
Koszt całkowity	14 854 320 zł
Zysk	1 429 680 zł

Cena zakupu
Cena za m² lokali mieszkalnych i użytkowych	6 666,67 zł/m²
Dyskonto zakupu względem przychodu brutto z lokali	44,73%

Najem
PGI: czynsze roczne możliwe do uzyskania	914 400 zł
EGI: po pustostanach i zaległościach	868 680 zł
NOI: dochód operacyjny netto	651 510 zł
Wartość dochodowa	11 845 636 zł
Yield on cost: NOI do kosztu nabycia i prac	4,95%

Obliczenia krok po kroku

Powierzchnia wolna i zajęta. PUMw = 1 200 m² × (1 − 30%) = 840 m²; PUMz = 1 200 m² × 30% = 360 m²
Przychód brutto. lokale wolne 840 m² × 14 000 zł/m² = 11 760 000 zł; zajęte 360 m² × 14 000 zł/m² × (1 − 40%) = 3 024 000 zł; użytkowe 150 m² × 10 000 zł/m² = 1 500 000 zł; Pb = 16 284 000 zł
Przychód netto. Pn = (11 760 000 zł + 3 024 000 zł) / (1 + 0%) + 1 500 000 zł / (1 + 0%) = 16 284 000 zł
Koszt nabycia. Kz = 9 000 000 zł × (1 + 2%) + 15 000 zł = 9 195 000 zł
Wyodrębnienie lokali. Kw = 20 × 6 000 zł = 120 000 zł
Prace, koszty miękkie i rezerwa. P = 1 350 m² × 1 200 zł/m² + 840 m² × 2 000 zł/m² + 0 zł = 3 300 000 zł; Km = 3 300 000 zł × 10% = 330 000 zł; Kr = 3 300 000 zł × 10% = 330 000 zł
Utrzymanie i koszty sprzedaży. Ku = 8 000 zł × 24 mies. = 192 000 zł; Ks = 16 284 000 zł × 3% = 488 520 zł
Finansowanie. f = 50% × 8% × 24 / 12 = 8%; Kf = 8% × (9 195 000 zł + 0,5 × 4 080 000 zł) = 898 800 zł, gdzie 4 080 000 zł to wyodrębnienie, prace, koszty miękkie i rezerwa
Koszt całkowity. K = 9 195 000 + 120 000 + 3 300 000 + 330 000 + 330 000 + 192 000 + 488 520 + 898 800 = 14 854 320 zł
Zysk. Z = 16 284 000 zł − 14 854 320 zł = 1 429 680 zł; marża Z / Pn = 8,78%; zysk na kosztach Z / K = 9,62%
Cena maksymalna. A = 15 000 zł × (1 + 8%) + 4 080 000 zł + 192 000 zł + 488 520 zł + 0,5 × 8% × 4 080 000 zł = 4 939 920 zł; Cmax = (16 284 000 zł × (1 − 15%) − 4 939 920 zł) / ((1 + 2%) × (1 + 8%)) = 8 080 501 zł
Cena zakupu za m² i dyskonto zakupu. C / (PUM + PUU) = 9 000 000 zł / 1 350 m² = 6 666,67 zł/m²; 1 − C / Pb = 1 − 9 000 000 zł / 16 284 000 zł = 44,73%
Najem. PGI = 12 × (840 m² × 70 zł/m² + 360 m² × 15 zł/m² + 150 m² × 80 zł/m²) = 914 400 zł; EGI = 914 400 zł × (1 − 5%) = 868 680 zł; NOI = 868 680 zł × (1 − 25%) = 651 510 zł; Wd = 651 510 zł / 5,5% = 11 845 636 zł; YoC = 651 510 zł / 13 155 000 zł = 4,95%, gdzie 13 155 000 zł to koszt nabycia, prace, koszty miękkie i rezerwa
Po podziale czy w najmie. Wp = 16 284 000 zł − 488 520 zł − 120 000 zł = 15 675 480 zł; Wp − Wd = 15 675 480 zł − 11 845 636 zł = 3 829 844 zł

Założenia i ograniczenia

Wartości startowe to przykład na liczbach umownych; podpowiedzi przy polach podają publiczne punkty odniesienia ze źródłem i datą.
Rachunek pomija podatek dochodowy.
Odsetki liczymy w uproszczeniu: zakup finansowany od pierwszego dnia, wyodrębnienie i prace średnio przez połowę okresu, spłata na końcu, bez harmonogramu sprzedaży lokali miesiąc po miesiącu.
Kalkulator nie ocenia ryzyka odmowy zaświadczenia o samodzielności lokalu, roszczeń najemców, kosztów lokali zamiennych ani eksmisji.
Stawkę VAT od sprzedaży lokali po ulepszeniu o co najmniej 30% wartości początkowej ustawiasz ręcznie.
Ochrona konserwatorska i warunki pozwolenia na budowę zmieniają koszty, których kalkulator nie zna.
Wynik nie jest operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego.

Wzory, źródła wartości przykładowych i sytuacje, w których wynik wprowadza w błąd, opisuje metodologia.

Adres tego wyniku: https://rynekmieszkaniowy.com.pl/kalkulator-podzialu-budynku/?r=podzial&pum=1200&n=20&puu=150&z=30&c=9000000&pcc=2&not=15000&kw=6000&rwsp=1200&rlok=2000&inne=0&mm=10&mr=10&u=8000&t=24&cw=14000&dz=40&cu=10000&vm=0&vu=0&s=3&ltc=50&i=8&m=15&qw=70&qz=15&qu=80&p=5&o=25&y=5.5