Przed zakupem budynku mieszkalnego: lista kontrolna do druku

Obszar 1 z 10Księga wieczysta i grunt

1. Odpis zupełny księgi budynku, a przy pakiecie także ksiąg wszystkich lokali

   Gdzie

   Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych (odpis zupełny elektronicznie 75 zł); system EKW tylko do wstępnego przeglądu

   Sygnał ostrzegawczy

   analiza na samym wydruku z przeglądania; lokal bez własnej księgi; księga budynku bez wykazu wyodrębnionych lokali

2. Dział I-O: działki, budynek, liczba lokali i powierzchnie

   Gdzie

   księga wieczysta (rubryki 1.4–1.6), wypisy z ewidencji gruntów i budynków

   Sygnał ostrzegawczy

   zgodność z ewidencją oznaczona „N” albo „B”; inna liczba lokali albo powierzchnia niż w inwentaryzacji

3. Dział II: właściciele, udziały i niezałatwione spadki

   Gdzie

   księga wieczysta, ewidencja gruntów i budynków, postanowienie o nabyciu spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, umowa działu spadku

   Sygnał ostrzegawczy

   w księdze wpisana osoba zmarła; brak dokumentu spadkowego; mniej niż 6 miesięcy od śmierci; współwłaściciel, który nie zgadza się na sprzedaż

4. Dział III: dożywocie, służebności, roszczenia, wpisany najem i pierwokup

   Gdzie

   księga wieczysta; akta księgi (przegląda je notariusz albo osoba z interesem prawnym); Krajowy Rejestr Zadłużonych

   Sygnał ostrzegawczy

   dożywocie albo służebność mieszkania dla osoby trzeciej; roszczenie o przeniesienie własności lub ustanowienie lokalu; egzekucja, upadłość albo zakaz zbycia

5. Dział IV i rubryki wzmianek we wszystkich działach

   Gdzie

   księga wieczysta (rubryki wzmianek 1.1, 1.10, 2.1, 3.1, 4.1); zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki

   Sygnał ostrzegawczy

   hipoteka przymusowa, np. podatkowa; hipoteka łączna na lokalach po wyodrębnieniu; niewykreślona wzmianka o wniosku albo ostrzeżenie, przy których rękojmia nie działa

6. Grunt: własność, użytkowanie wieczyste, opłata przekształceniowa

   Gdzie

   działy I-Sp, II i III księgi; zaświadczenie o wysokości i okresie opłaty (nabywca składa wniosek w 30 dni); dowody wpłat

   Sygnał ostrzegawczy

   użytkowanie wieczyste przy przewadze lokali użytkowych; opłata na 33–99 lat dla przedsiębiorcy; zaległe opłaty

7. Lokalizacja: zagrożenie powodziowe i teren górniczy

   Gdzie

   Hydroportal ISOK (mapy zagrożenia powodziowego); rejestr obszarów górniczych PIG-PIB w systemie MIDAS; gmina

   Sygnał ostrzegawczy

   budynek na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią; teren górniczy, rysy na murach i nierozliczone szkody górnicze

Obszar 2 z 10Najemcy i lokatorzy

8. Lista najemców porównana z umowami, także lokali użytkowych w parterze

   Gdzie

   zestawienie od sprzedającego: lokal, powierzchnia, osoby zamieszkałe, tytuł, okres umowy, czynsz, kaucja, zaległości, sprawy w sądzie

   Sygnał ostrzegawczy

   lokale bez umów; osoby bez tytułu prawnego; różnice między listą a umowami; umowa najmu wpisana w dziale III księgi

9. Pochodzenie najmu: przydziały, umowy zakładowe, wstąpienie rodziny

   Gdzie

   archiwum zarządcy: decyzje o przydziale, umowy sprzed 1994 r., aneksy

   Sygnał ostrzegawczy

   najem z decyzji o przydziale albo zawarty „na czas stosunku pracy”, który dziś trwa bezterminowo; członkowie rodziny, którzy wstąpili w najem po śmierci najemcy

10. Rodzaj umowy i data pewna

    Gdzie

    umowy najmu, akty notarialne z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji, potwierdzenia zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

    Sygnał ostrzegawczy

    najem okazjonalny bez zgłoszenia albo bez aktu notarialnego; umowa na czas oznaczony z datą pewną, której nabywca nie wypowie

11. Czynsze, ostatnie podwyżki i kaucje

    Gdzie

    pisma o podwyżkach z kalkulacją, rozrachunki, ewidencja kaucji

    Sygnał ostrzegawczy

    podwyżka bez formy pisemnej albo częściej niż co 6 miesięcy; spór o zasadność podwyżki; brak wykazu kaucji do zwrotu

12. Zaległości, wypowiedzenia, wyroki eksmisyjne i plan remontu

    Gdzie

    wezwania do zapłaty, wypowiedzenia, wyroki z klauzulą wykonalności, korespondencja z gminą i komornikiem, plan remontu

    Sygnał ostrzegawczy

    wypowiedzenie bez uprzedzenia albo bez podanej przyczyny; prawo do lokalu socjalnego i wstrzymana eksmisja; remont wymagający opróżnienia lokali bez budżetu na lokale zamienne

Obszar 3 z 10Lokale: powierzchnie, samodzielność, wyodrębnienie

13. Inwentaryzacja lokali, pomieszczeń przynależnych i części wspólnych

    Gdzie

    architekt albo inżynier z uprawnieniami; oświadczenie autora o zgodności rysunków ze stanem

    Sygnał ostrzegawczy

    brak dokumentacji; rzuty niezgodne ze stanem w budynku; piwnice i strych bez przypisania do lokali

14. Samodzielność każdego lokalu

    Gdzie

    zaświadczenie starosty, wydawane najpóźniej w 7 dni (w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu wniosek przyjmuje urząd miasta)

    Sygnał ostrzegawczy

    wejście przez inny lokal; łazienka albo WC poza lokalem; ściany działowe, które nie są trwałe

15. Zgodność podziału z planem i pozwoleniami (budynki z pozwoleniem od 1995 r.)

    Gdzie

    plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie albo zawiadomienie o zakończeniu budowy

    Sygnał ostrzegawczy

    w dokumentach budowy lokal usługowy, który sprzedający oferuje jako mieszkanie; przebudowa bez pozwolenia; trzeci lokal w domu jednorodzinnym

16. Powierzchnie lokali i sposób liczenia udziałów

    Gdzie

    księga lokalu (rubryka 1.5), ewidencja budynków, księga nieruchomości wspólnej (rubryka 2.3), wcześniejsze akty wyodrębnienia

    Sygnał ostrzegawczy

    trzy różne powierzchnie w księdze, ewidencji i inwentaryzacji; pierwsze wyodrębnienie bez pomieszczeń przynależnych, którego zasada obowiązuje do ostatniego lokalu

Obszar 4 z 10Stan techniczny i przeglądy okresowe

17. Książka obiektu budowlanego

    Gdzie

    system c-KOB (wgląd przez właściciela, przekazanie nabywcy w systemie) albo książka papierowa

    Sygnał ostrzegawczy

    brak książki; luki we wpisach o kontrolach, robotach i awariach; papierowa książka bez planu przeniesienia do c-KOB

18. Kontrole roczne, pięcioletnie i półroczne

    Gdzie

    protokoły w książce obiektu; protokoły kominiarskie w CEEB

    Sygnał ostrzegawczy

    brak protokołu z ostatnich 12 miesięcy (gaz, przewody kominowe, elementy narażone na warunki atmosferyczne); protokół instalacji elektrycznej starszy niż 5 lat; budynek o powierzchni zabudowy ponad 2 000 m² bez kontroli do 31 maja i 30 listopada

19. Konstrukcja: stropy, mury i więźba albo ściany z wielkiej płyty

    Gdzie

    ekspertyza konstrukcyjna z odkrywkami; przy wielkiej płycie ocena warstwy fakturowej, wieszaków i złączy

    Sygnał ostrzegawczy

    ekspertyza bez odkrywek; zawilgocone mury i oparcia belek stropowych; rysy złączy płyt; plan ocieplenia bez oceny ścian

20. Dźwigi, azbest i ochrona przeciwpożarowa

    Gdzie

    decyzja UDT, protokoły badań i dziennik konserwacji dźwigu; ocena wyrobów azbestowych w książce obiektu; protokoły przeglądów urządzeń ppoż. i gaśnic

    Sygnał ostrzegawczy

    badanie dźwigu po terminie albo brak decyzji UDT; azbest w I stopniu pilności; brak przeglądów ppoż. w ostatnim roku; za wąskie drogi ewakuacyjne

21. Decyzje nadzoru budowlanego i straży pożarnej, pozwolenie na użytkowanie

    Gdzie

    sprzedający, wpisy w książce obiektu, archiwum właściciela

    Sygnał ostrzegawczy

    nakaz usunięcia nieprawidłowości, zakaz użytkowania albo nakaz opróżnienia; budynek uznany za zagrażający życiu ludzi; budynek wielorodzinny bez pozwolenia na użytkowanie

Obszar 5 z 10Ogrzewanie i energia

22. Źródła ciepła w budynku i lokalach oraz deklaracje w CEEB

    Gdzie

    dane z CEEB, do których dostęp ma właściciel; inwentaryzacja palenisk i pieców w lokalach

    Sygnał ostrzegawczy

    brak deklaracji albo deklaracja niezgodna ze stanem; piec na paliwo stałe w lokalu najemcy

23. Terminy z uchwały antysmogowej województwa

    Gdzie

    uchwała sejmiku w dzienniku urzędowym województwa

    Sygnał ostrzegawczy

    kotły klasy 3 i 4 do wymiany w czasie projektu: małopolskie bez Krakowa od 1.01.2027, mazowieckie i śląskie od 1.01.2028, dolnośląskie od 1.07.2028; w Krakowie tylko gaz i lekki olej opałowy

24. Świadectwo charakterystyki energetycznej i kontrola systemu ogrzewania

    Gdzie

    świadectwo z numerem z centralnego rejestru; protokoły kontroli kotłów w książce obiektu

    Sygnał ostrzegawczy

    brak świadectwa; świadectwo starsze niż 10 lat albo sporządzone przed remontem; brak kontroli kotła w wymaganym okresie

Obszar 6 z 10Ochrona konserwatorska i prawo pierwokupu

25. Wpis do rejestru zabytków

    Gdzie

    wojewódzki konserwator zabytków; dział III księgi; wykaz zabytków NID (orientacyjnie); BIP starostwa

    Sygnał ostrzegawczy

    budynek albo układ urbanistyczny w rejestrze; postępowanie o wpis w toku

26. Gminna ewidencja zabytków i ochrona w planie miejscowym

    Gdzie

    karta adresowa w BIP gminy; wypis i wyrys z planu; Rejestr Urbanistyczny

    Sygnał ostrzegawczy

    karta adresowa budynku; ustalenia planu ograniczające zmiany dachu, elewacji i okien

27. Dotychczasowe pozwolenia, zgłoszenia, nakazy i kary konserwatora

    Gdzie

    archiwum właściciela; wojewódzki konserwator zabytków

    Sygnał ostrzegawczy

    prace bez pozwolenia albo bez zgłoszenia; nakaz przywrócenia stanu poprzedniego; nałożona kara

28. Pierwokup gminy

    Gdzie

    dział III księgi; uchwała o obszarze rewitalizacji (dziennik urzędowy województwa, BIP gminy, Rejestr Urbanistyczny); wypis z planu

    Sygnał ostrzegawczy

    pierwokup ujawniony w księdze (zabytek z rejestru, teren na cel publiczny w planie) albo przewidziany w uchwale o obszarze rewitalizacji — umowa tylko warunkowa, gmina ma miesiąc na decyzję

Obszar 7 z 10Wspólnota mieszkaniowa

29. Uchwały, plan gospodarczy i roczne sprawozdanie

    Gdzie

    protokoły i uchwały od zarządu albo zarządcy

    Sygnał ostrzegawczy

    remont albo kredyt spłacany z zaliczek właścicieli; uchwała zaskarżona w sądzie; brak sprawozdania albo deficyt

30. Zaległości właściciela lokali wobec wspólnoty

    Gdzie

    rozliczenie od zarządu; dział IV księgi lokalu

    Sygnał ostrzegawczy

    zaległości długotrwałe; hipoteka przymusowa; żądanie licytacji lokalu

31. Zarząd i dokumentacja budynku

    Gdzie

    księga nieruchomości wspólnej; uchwała o wyborze zarządu; umowa z zarządcą; protokół przejęcia dokumentacji

    Sygnał ostrzegawczy

    brak zarządu przy ponad trzech lokalach; brak protokołu przejęcia dokumentacji technicznej i książki obiektu

32. Miejsca postojowe i komórki

    Gdzie

    księga lokalu (pomieszczenia przynależne), księga garażu, umowa o sposobie korzystania wpisana do księgi

    Sygnał ostrzegawczy

    miejsce „przydzielone” bez podstawy w księdze albo w umowie

Obszar 8 z 10Plan miejscowy, nadbudowa i miejsca postojowe

33. Status strychu

    Gdzie

    księga budynku (rubryka 1.4.2.15), księgi lokali (rubryka 1.4.4.7), akty i rzuty

    Sygnał ostrzegawczy

    strych albo jego część jako pomieszczenie przynależne do lokali

34. Uchwała wspólnoty o sprzedaży strychu albo nadbudowie

    Gdzie

    protokół zebrania, karty głosowania, potwierdzenia powiadomień

    Sygnał ostrzegawczy

    brak pełnomocnictwa dla zarządu; brak powiadomień przy głosowaniu indywidualnym; pozew w 6 tygodni; przy najwyżej trzech lokalach brak zgody choćby jednego właściciela

35. Plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy

    Gdzie

    wypis i wyrys z planu; Rejestr Urbanistyczny (e-Wyrys)

    Sygnał ostrzegawczy

    plan nie dopuszcza wyższej zabudowy ani zmiany dachu; wymóg miejsc postojowych dla nowych lokali; strefa konserwatorska

36. Wysokość pomieszczeń, dźwig, przepisy przeciwpożarowe i nośność

    Gdzie

    projekt; ekspertyza konstrukcyjna z odkrywkami; oświadczenie inwestora o projektowaniu według dotychczasowych warunków technicznych (art. 102a Prawa budowlanego); postanowienie straży pożarnej

    Sygnał ostrzegawczy

    pokój na poddaszu budynku wielorodzinnego niższy niż 2,5 m (przy skosach liczy się wysokość średnia, a części niższej niż 1,9 m do powierzchni pokoju się nie liczy); ponad 9,5 m różnicy poziomów posadzek bez dźwigu; zmiana grupy wysokości budynku z niskiego na średniowysoki

Obszar 9 z 10Budowa w toku

37. Pozwolenie na budowę i ciągłość robót

    Gdzie

    wyszukiwarka RWDZ (decyzje od 2016 r.); organ architektoniczno-budowlany; dziennik budowy: data rozpoczęcia i ostatnie wpisy

    Sygnał ostrzegawczy

    decyzja nieostateczna; przerwa w robotach dłuższa niż 3 lata; decyzja sprzed 2016 r., której nie ma w rejestrze

38. Przeniesienie pozwolenia na nowego inwestora

    Gdzie

    decyzja o przeniesieniu; zgoda dotychczasowego inwestora

    Sygnał ostrzegawczy

    brak zgody, a własność działki jeszcze nie przeszła na kupującego

39. Wykonawcy i podwykonawcy

    Gdzie

    umowy, zgłoszenia podwykonawców, sprzeciwy inwestora, dowody zapłaty, gwarancje, naliczone kary

    Sygnał ostrzegawczy

    zgłoszeni podwykonawcy bez sprzeciwu i bez zapłaty, za których inwestor odpowiada solidarnie; żądanie gwarancji zapłaty; hipoteka przymusowa wykonawcy

40. Umowy deweloperskie i rachunek powierniczy

    Gdzie

    dział III księgi; umowy z nabywcami; umowa rachunku powierniczego i protokoły kontroli etapów; zgoda banku na wyodrębnienie lokali bez obciążeń

    Sygnał ostrzegawczy

    roszczenia nabywców w dziale III; brak rachunku powierniczego; wypłaty bez kontroli etapów; kupujący-spółka bez zabezpieczeń w umowie

41. Upadłość albo restrukturyzacja dewelopera

    Gdzie

    Krajowy Rejestr Zadłużonych (krz.ms.gov.pl)

    Sygnał ostrzegawczy

    ogłoszona upadłość; sprzedaż przedsiębiorcy, który dokończy przedsięwzięcie, przenosi na nabywcę odpowiedzialność za umowy deweloperskie

Obszar 10 z 10Podatki i koszty transakcji

42. VAT czy PCC: pierwsze zasiedlenie, ulepszenia i liczba lokali

    Gdzie

    ewidencja środków trwałych i faktury sprzedającego, umowy najmu, pozwolenie na użytkowanie; daty umów z deweloperem

    Sygnał ostrzegawczy

    brak dowodu daty pierwszego zasiedlenia; ulepszenia za co najmniej 30% wartości początkowej; szósty i kolejny lokal mieszkalny z VAT na jednej nieruchomości gruntowej (PCC 6%)

43. Zaległości podatkowe sprzedającego

    Gdzie

    dział IV księgi wieczystej

    Sygnał ostrzegawczy

    hipoteka przymusowa Skarbu Państwa albo gminy

44. Taksa notarialna, wpisy w księdze i podatek od nieruchomości

    Gdzie

    kalkulacja notariusza (taksa maksymalna przy wartości ponad 2 mln zł: 6 770 zł + 0,25% nadwyżki, najwyżej 10 000 zł bez VAT); opłata sądowa 200 zł za wpis własności i 100 zł za założenie księgi; uchwała rady gminy o stawkach

    Sygnał ostrzegawczy

    stawka do 35,53 zł/m² od lokali użytkowych i części zajętych na działalność, wobec najwyżej 1,25 zł/m² od części mieszkalnej (górne granice na 2026 r.)