Kamienice, budynki i pakiety mieszkań: rachunek inwestora

Policz, ile wart jest budynek po podziale na lokale i ile w najmie, zanim złożysz ofertę.

Policz podział budynku Notowania cen mieszkań

W tym wydaniu

Temat wydania · Dział: Kamienice

Kamienice: jak wycenić kamienicę z lokatorami i czy podzielić ją na lokale

Kamienica jest warta tyle, ile jej lokale po podziale i remoncie, minus koszty i lata, w których najemcy chronieni płacą czynsz ograniczony ustawą.

Czytaj dział Kamienice

Budynki

Budynki mieszkalne w całości: kiedy blok opłaca się wynajmować, a kiedy podzielić na lokale

Budynek wielorodzinny wycenia się dwa razy: z czynszów (NOI podzielone przez stopę kapitalizacji) i jako sumę lokali po podziale. Różnica wskazuje drogę.
Pakiety

Pakiety mieszkań: zakup wielu lokali w jednej transakcji od dewelopera albo inwestora

Cena pakietu to suma cen lokali minus rabat, a rabat trzeba porównać z tym, co pakiet dokłada: PCC 6% od szóstego lokalu, wspólnoty i zarząd najmem.
Domy

Domy jako inwestycja: najem, podział na dwa lokale i zakup zespołu domów

Dom kupowany dla dochodu zarabia czynszem, podziałem na dwa lokale albo sprzedażą po remoncie, a cenę wyznaczają działka, plan miejscowy i dokumenty.
W budowie

Inwestycje mieszkaniowe w toku: jak kupić rozpoczętą budowę od dewelopera albo syndyka

Rozpoczęta budowa jest warta tyle, ile ukończony projekt minus koszt dokończenia, finansowanie i zysk nowego inwestora; ryzyko tkwi w pozwoleniu i umowach.
Poddasza

Strychy i nadbudowy: zakup poddasza od wspólnoty i nadbudowa budynku mieszkalnego

Strych albo nadbudowa to mały projekt deweloperski w cudzym budynku: wartość nowych lokali minus koszt robót, świadczenia dla wspólnoty i ryzyko zgód.

Kalkulator podziału budynku

Rachunek z kalkulatora

Cena zakupu budynku: 9 000 000 zł
Koszty projektu poza ceną: PCC i notariusz, wyodrębnienie lokali, prace, utrzymanie, sprzedaż, finansowanie: 5 854 320 zł
Przychód netto ze sprzedaży lokali: 16 284 000 zł
Zysk (marża 8,78% przychodu): 1 429 680 zł
Cena maksymalna przy wymaganym zysku 15%: 8 080 501 zł

Przykład na liczbach umownych. Budynek z 20 lokalami i 1 200 m² PUM, 150 m² lokali użytkowych, 30% PUM zajęte przez najemców z umowami na czas nieoznaczony, lokal wolny 14 000 zł/m², dyskonto lokalu zajętego 40%, prace 1 200 zł/m², remont lokali wolnych 2 000 zł/m², projekt 24 miesiące, kredyt na 50% zakupu i prac oprocentowany 8% rocznie.

Policz swój budynek

Notowania

II kw. 2026

Ceny transakcyjne 1 m² mieszkań w 17 miastach: rynek pierwotny i wtórny

Miasto	Rynek pierwotny, II kw. 2026 [zł/m²]	Rynek wtórny, II kw. 2026 [zł/m²]
Warszawa	16 783	16 723
Kraków	15 923	14 792
Wrocław	14 312	12 590
Gdańsk	14 491	14 035
Poznań	12 766	10 891
Łódź	9 945	8 020

Źródło: NBP, baza cen mieszkań BaRN (plik ceny_mieszkan.xlsx, ceny transakcyjne), stan na II kw. 2026 (transakcje z 1.03–31.05.2026).

Pełne tabele notowań

Poradnik inwestora

Wszystkie poradniki

Wyodrębnienie lokali w budynku: zaświadczenie, akt notarialny i księgi wieczyste

Jak budynek z jedną księgą wieczystą podzielić na lokale z własnymi księgami: inwentaryzacja, zaświadczenie starosty, udziały, akt, koszty i czas.
Lokatorzy w kupionym budynku: umowy, czynsze i wypowiedzenia

Co przechodzi na kupującego budynek z najemcami, o ile i jak często wolno podnieść czynsz lokatora, kiedy wypowiedzieć najem i kto daje lokal zamienny.
VAT czy PCC przy zakupie budynku i lokali: zwolnienia, stawki i wyjątki

Kiedy zakup budynku lub lokali obciąża VAT, a kiedy PCC 2%: pierwsze zasiedlenie, ulepszenie o 30%, stawka 8% i PCC 6% od szóstego lokalu w inwestycji.
Kredyt na zakup budynku na wynajem lub do podziału: LTV, DSCR, zabezpieczenia

Jak bank liczy LTV i obsługę długu przy budynku z najemcami i pakiecie lokali, ile wkładu wymaga Rekomendacja S i jak łączyć kredyt z premią BGK.

Z indeksu pojęć

Słownik

Wartość po podziale: Kwota, jaką właściciel uzyskałby ze sprzedaży wszystkich lokali budynku po wyodrębnieniu: suma cen lokali wolnych i zajętych, przy czym lokal z najemcą liczy się z dyskontem, pomniejszona o VAT, koszty sprzedaży i koszt wyodrębnienia. Zestawia się ją z wartością budynku w najmie, czyli NOI podzielonym przez stopę kapitalizacji; wyższa z tych liczb pokazuje, w której roli budynek jest wart więcej. Ceny lokali bierze się z transakcji porównywalnych, np. z notowań NBP, pamiętając, że lokale w kamienicach mogą od średnich miejskich odbiegać w obie strony.
Samodzielny lokal mieszkalny: Izba albo zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku, przeznaczonych na stały pobyt ludzi i służących razem z pomieszczeniami pomocniczymi ich potrzebom mieszkaniowym. Tylko taki lokal może stać się odrębną nieruchomością z własną księgą wieczystą; definicję stosuje się odpowiednio do lokali o innym przeznaczeniu, np. sklepu albo gabinetu w parterze kamienicy. Wejście przez cudze mieszkanie, toaleta na wspólnym korytarzu albo ścianki, które nie są trwałe, stawiają samodzielność pod znakiem zapytania. Spełnienie wymagań potwierdza starosta w zaświadczeniu.
Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia: Przeciętny koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, który wojewoda ustala co pół roku, osobno dla województwa i dla miast będących siedzibą wojewody albo sejmiku, i ogłasza w dzienniku urzędowym. Pomnożony przez powierzchnię lokalu daje jego wartość odtworzeniową. Podwyżka, po której roczny czynsz lokatora przekroczy 3% tej wartości, jest dopuszczalna tylko w uzasadnionych przypadkach. W Warszawie od 1 października 2026 r. wskaźnik wynosi 12 847,33 zł, więc próg 3% odpowiada czynszowi 32,12 zł za m² miesięcznie.
Stopa kapitalizacji: Stosunek rocznego dochodu operacyjnego netto do ceny nieruchomości. Odwrócona służy do wyceny: wartość budynku w najmie to NOI podzielony przez stopę, więc niższa stopa przy tym samym dochodzie oznacza wyższą cenę. Rzeczoznawca ustala ją z relacji dochodów do cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, a stopa musi pasować do sposobu liczenia dochodu. NBP publikuje dla mieszkań stopę brutto, liczoną od czynszu bez kosztów, w II kw. 2026 r. 5,8% dla Warszawy; podstawiona do wzoru z NOI zawyży wartość budynku.