Przejdź do treści

Budynki, kamienice i pakiety mieszkań okiem inwestora

Działy

Dane publiczne · NBP, GUS, wojewodowie

Notowania: ceny mieszkań, wskaźniki GUS i koszt odtworzenia budynków

Redakcja Rynku Mieszkaniowego · Aktualizacja: 3 października 2026

W tym tekście

A. Ceny transakcyjne 1 m² mieszkań w 17 miastach: rynek pierwotny i wtórny

MiastoRynek pierwotny, II kw. 2026 [zł/m²]Rynek pierwotny, II kw. 2025 [zł/m²]Rynek pierwotny, zmiana r/r [%]Rynek wtórny, II kw. 2026 [zł/m²]Rynek wtórny, II kw. 2025 [zł/m²]Rynek wtórny, zmiana r/r [%]
Warszawa16 78316 3872,416 72316 5071,3
Kraków15 92315 7011,414 79214 958−1,1
Wrocław14 31215 020−4,712 59012 625−0,3
Gdańsk14 49114 0832,914 03513 4164,6
Poznań12 76612 4622,410 89110 8800,1
Łódź9 94510 051−1,18 0208 154−1,7
Białystok10 92610 4574,59 4039 420−0,2
Bydgoszcz10 7759 75510,58 3427 8046,9
Gdynia12 88713 000−0,912 26711 8073,9
Katowice11 84011 7420,88 1028 154−0,6
Kielce10 4029 6617,78 1938 0142,2
Lublin10 88910 978−0,810 21910 0142,0
Olsztyn10 6819 9966,88 9418 4925,3
Opole11 62511 0375,39 2158 7475,4
Rzeszów10 32910 759−4,010 97410 7212,4
Szczecin11 42711 649−1,99 3639 2051,7
Zielona Góra9 4589 536−0,88 6338 0756,9
Średnia: 7 miast14 44414 3580,613 65713 5570,7
Średnia: 6 miast bez Warszawy13 29713 346−0,411 94911 9130,3
Średnia: 10 miast11 03710 7053,19 1258 8912,6

Źródło: NBP, baza cen mieszkań BaRN (plik ceny_mieszkan.xlsx, ceny transakcyjne), stan na II kw. 2026 (transakcje z 1.03–31.05.2026).

  • Średnia cena 1 m² z VAT dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych, w granicach administracyjnych miasta. NBP obejmuje Gdynię i 16 miast wojewódzkich, a w województwach z dwiema stolicami bierze Bydgoszcz i Zieloną Górę.
  • Kwartał według NBP: transakcje z marca, kwietnia i maja 2026 r. W tym wydaniu NBP zrewidował wstecz ceny transakcyjne rynku wtórnego (połączenie bazy BaRN z danymi AMRON, CRCM i Rejestru Cen Nieruchomości) i zastrzega, że ich roczne zmiany są niedoszacowane.
  • Zmiana r/r to obliczenie redakcji: cena za II kw. 2026 r. podzielona przez cenę za II kw. 2025 r., minus 1, z wartości przed zaokrągleniem. Dla Warszawy i średnich grup wynik zgadza się z tabelą 2 informacji kwartalnej NBP.
  • Średnie grup są ważone zasobem mieszkań. 7 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław; 10 miast: pozostałe miasta z tabeli. Dla Gdyni na rynku pierwotnym NBP podaje średnią ważoną liczbą mieszkańców poszczególnych części rynku (przypis w pliku NBP).
  • Ceny zaokrąglone do pełnych złotych (plik NBP podaje je z dokładnością do grosza). Na górze sześć miast pokazywanych na stronie głównej, niżej pozostałe miasta w kolejności alfabetycznej i średnie grup.
  • Publikacja: „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2026 r.” (NBP, wrzesień 2026). NBP może korygować dane w kolejnych kwartałach.

B. Wskaźniki cen lokali mieszkalnych: Polska i województwa, II kw. 2026

ObszarWzględem I kw. 2026 (= 100)Względem II kw. 2025 (= 100)
Polska, ogółem101,5106,3
Polska, rynek pierwotny101,3106,5
Polska, rynek wtórny101,6106,1
Dolnośląskie102,0104,0
Kujawsko-pomorskie102,1108,6
Lubelskie102,1105,0
Lubuskie101,2108,1
Łódzkie101,8101,5
Małopolskie102,0106,8
Mazowieckie101,0107,5
Opolskie102,9107,2
Podkarpackie100,7104,6
Podlaskie101,5108,2
Pomorskie102,3107,8
Śląskie100,8104,4
Świętokrzyskie102,4108,4
Warmińsko-mazurskie101,7106,2
Wielkopolskie100,5107,1
Zachodniopomorskie101,0104,8

Źródło: GUS, „Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w 2 kwartale 2026 r.” (tablice 1–2) i obwieszczenie Prezesa GUS z 1.10.2026, stan na II kw. 2026 (publikacja 1.10.2026).

  • Indeks pokazuje zmianę cen, nie ich poziom: 106,3 oznacza wzrost o 6,3% w porównaniu z okresem bazowym.
  • Wskaźniki województw obejmują łącznie rynek pierwotny i wtórny; osobno dla obu rynków GUS podaje je tylko dla całego kraju. W 2026 r. rynek pierwotny ma w indeksie wagę 45,6%, wtórny 54,4%.
  • Obwieszczenie Prezesa GUS, wydane na podstawie art. 5 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawiera tylko porównanie z poprzednim kwartałem; porównanie rok do roku pochodzi z informacji sygnalnej (tablica 2).
  • Wiersze dla Polski według rynków: wartości zaokrąglone do 0,1 jak w publikacji PDF (arkusz XLSX podaje trzy miejsca po przecinku).

C. Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych

Obszar1.10.2026–31.03.2027 [zł/m²]1.04–30.09.2026 [zł/m²]Zmiana [%]3% wartości odtworzeniowej [zł/m²/mies.]Dziennik urzędowy województwa, 2026 r.
Dolnośląskie bez Wrocławia7 777,007 748,000,419,44poz. 4261
Wrocław10 714,0010 342,003,626,79poz. 4261
Kujawsko-pomorskie bez Bydgoszczy i Torunia6 517,006 685,00−2,516,29poz. 4499
Bydgoszcz7 564,007 759,00−2,518,91poz. 4499
Toruń7 579,007 774,00−2,518,95poz. 4499
Lubelskie bez Lublina6 371,136 115,304,215,93poz. 4556
Lublin8 689,428 394,823,521,72poz. 4556
Lubuskie bez Gorzowa Wlkp. i Zielonej Góry7 772,007 977,00−2,619,43poz. 2109
Gorzów Wlkp. i Zielona Góra (jedna wartość)8 631,008 869,00−2,721,58poz. 2109
Łódzkie bez Łodzi6 100,005 923,003,015,25poz. 6806
Łódź7 250,007 125,001,818,13poz. 6806
Małopolskie bez Krakowa7 213,007 198,000,218,03poz. 5389
Kraków10 024,0010 003,000,225,06poz. 5389
Mazowieckie bez Warszawy8 278,707 828,575,720,70poz. 9325
Warszawa12 847,3312 149,385,732,12poz. 9325
Opolskie bez Opola5 462,135 397,361,213,66poz. 2406
Opole6 764,586 684,371,216,91poz. 2406
Podkarpackie bez Rzeszowa7 571,007 170,005,618,93poz. 3698
Rzeszów9 114,008 935,002,022,79poz. 3698
Podlaskie bez Białegostoku7 610,007 091,007,319,03poz. 3806
Białystok8 772,007 470,0017,421,93poz. 3806
Pomorskie bez Gdańska8 138,008 206,00−0,820,35poz. 3763
Gdańsk9 704,009 914,00−2,124,26poz. 3763
Śląskie (wartość „dla województwa śląskiego”)7 440,007 054,005,518,60poz. 5833
Katowice8 059,007 902,002,020,15poz. 5833
Świętokrzyskie bez Kielc6 657,736 561,761,516,64poz. 3070
Kielce7 812,327 699,701,519,53poz. 3070
Warmińsko-mazurskie bez Olsztyna8 095,007 247,0011,720,24poz. 3635
Olsztyn10 751,008 741,0023,026,88poz. 3635
Wielkopolskie bez Poznania7 029,007 310,00−3,817,57poz. 7039
Poznań10 589,0010 333,002,526,47poz. 7039
Zachodniopomorskie bez Szczecina7 980,007 718,003,419,95poz. 4033
Szczecin9 020,008 723,003,422,55poz. 4033

Źródło: obwieszczenia 16 wojewodów w wojewódzkich dziennikach urzędowych, wydane na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy o ochronie praw lokatorów, obowiązuje od 1.10.2026 do 31.03.2027.

  • Wskaźnik to przeciętny koszt budowy 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, a nie cena mieszkań. Wojewoda ustala go na pół roku osobno dla województwa i dla miast będących siedzibą wojewody albo sejmiku.
  • Wartość odtworzeniową lokalu liczy się, mnożąc wskaźnik przez powierzchnię użytkową lokalu (art. 9 ust. 8 ustawy). Kolumna „3% wartości odtworzeniowej” to obliczenie redakcji (0,03 × wskaźnik / 12): miesięczny czynsz za 1 m², przy którym roczne opłaty lokatora dochodzą do progu z art. 8a ust. 4.
  • Zmiana to obliczenie redakcji względem okresu od 1.04 do 30.09.2026 (obwieszczenia z marca 2026 r.).
  • Lubuskie podaje jedną wartość dla Gorzowa Wlkp. i Zielonej Góry, kujawsko-pomorskie osobne dla Bydgoszczy i Torunia. Śląskie: obwieszczenie podaje wartość „dla województwa śląskiego”, bez słów „z wyłączeniem”, i osobną wartość dla Katowic.
  • Odnośniki do wszystkich 16 obwieszczeń są pod tabelami, w części „Obwieszczenia wojewodów”.

D. Cena 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego według GUS

KwartałCena 1 m² powierzchni użytkowej [zł]Data komunikatu
II kw. 20267 95024.08.2026
I kw. 20268 15525.05.2026
IV kw. 20257 93325.02.2026
III kw. 20257 72025.11.2025
II kw. 20256 97325.08.2025
I kw. 20257 25126.05.2025
IV kw. 20247 16224.02.2025
III kw. 20247 36225.11.2024

Źródło: GUS, komunikat Prezesa GUS w sprawie ceny 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2026 r., stan na II kw. 2026 (komunikat z 24.08.2026).

  • Przeciętne dla całego kraju nakłady inwestorów na budowę 1 m² powierzchni użytkowej budynków wielomieszkaniowych, ważone powierzchnią budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania w województwach (art. 3b ust. 4 ustawy z 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych…, Dz.U. 2024 poz. 1774). Jedna wartość dla Polski.
  • To miara kosztu budowy, nie ceny mieszkań. Zmienia się z kwartału na kwartał, bo zależy od tego, jakie budynki oddano w danym kwartale.
  • Komunikat ukazuje się na stronie GUS „Komunikaty i obwieszczenia”, nie w Monitorze Polskim. Wcześniejsze kwartały: komunikaty z archiwum na tej samej stronie.

Gdzie sprawdzić ceny transakcyjne w swoim mieście

Ceny transakcyjne mieszkań w 16 miastach wojewódzkich i w Gdyni podaje co kwartał NBP: to tabela A, ze średnią ceną 1 m² na rynku pierwotnym i wtórnym w II kw. 2026 r. i rok wcześniej. Dla mniejszych miejscowości i pojedynczych transakcji źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości, który prowadzą starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu, a od 13 lutego 2026 r. udostępniają bez opłat.

Rejestr przejrzysz na mapie w Geoportalu, w module analiz cen albo przez usługę danych GUGiK z warstwami działek, budynków i lokali. W rekordzie lokalu są m.in. cena brutto, VAT, powierzchnia użytkowa, kondygnacja, rodzaj rynku i data aktu, ale bez danych osobowych stron. Pola opisowe wypełniają różne urzędy na różne sposoby, więc wyszukiwanie po słowach, np. „strych”, daje niepełne wyniki.

Źródło: GUGiK, Rejestr Cen Nieruchomości (opis usługi i warstw), stan na 2 października 2026.

Podsumowanie roczne obrotu, liczone z Rejestru Cen Nieruchomości, publikuje GUS. W 2024 r. średnia cena 1 m² lokalu mieszkalnego wynosiła w Polsce 9 616 zł na rynku pierwotnym i 8 480 zł na wtórnym, a w miastach na prawach powiatu 10 853 zł i 10 241 zł.

Źródło: GUS, Obrót nieruchomościami w 2024 r., tablice 18 i 21, stan na rok 2024 (publikacja 26.11.2025).

Ceny ofertowe a transakcyjne

Cena ofertowa to cena z ogłoszenia aktualnego w dniu notowania, a transakcyjna to cena z zawartej umowy; tabela A pokazuje tylko ceny transakcyjne. W II kw. 2026 r. ceny ofertowe były wyższe od transakcyjnych we wszystkich miastach z tabeli z wyjątkiem rynku pierwotnego w Olsztynie, np. na rynku wtórnym w Warszawie 19 059 zł za m² wobec 16 723 zł w transakcjach, a w Krakowie 16 838 zł wobec 14 792 zł.

Źródło: NBP, baza cen mieszkań BaRN, ceny ofertowe i transakcyjne, stan na II kw. 2026.

Różnicy nie traktuj jako rabatu z negocjacji: oferty i transakcje dotyczą innych mieszkań i innych dni notowania. Do wyceny lokali po podziale budynku bierz ceny transakcyjne, a oferty traktuj jako sygnał, ile chcą dostać sprzedający.

Kwartał według NBP i korekty danych

NBP liczy kwartały inaczej niż kalendarz: notowanie za II kw. obejmuje transakcje z marca, kwietnia i maja oraz oferty aktualne 1 czerwca, a za I kw. — transakcje z grudnia, stycznia i lutego. W notowaniu za II kw. 2026 r. NBP zebrał ok. 168,9 tys. rekordów, z czego 26,9% to transakcje, a reszta oferty.

Dane bywają poprawiane. W wydaniu za II kw. 2026 r. NBP zrewidował wstecz ceny transakcyjne rynku wtórnego po połączeniu swojej bazy z danymi AMRON, CRCM i Rejestru Cen Nieruchomości i zastrzegł, że roczne zmiany tych cen są niedoszacowane. Dlatego oba kwartały w tabeli A bierzemy z jednego, aktualnego pliku NBP, a nie z liczb drukowanych rok temu.

Źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2026 r., stan na wrzesień 2026.

Ceny NBP to średnie dla całego miasta, z VAT, dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Publicznych notowań dla samych kamienic nie ma, a lokal w kamienicy przed remontem albo po nim może od średniej miejskiej odbiegać w obie strony. Lokale z podziału kamienicy albo starszego budynku zestawiaj z rynkiem wtórnym, a lokale z dokończonej budowy — z pierwotnym.

Wskaźniki GUS: zmiana, a nie poziom ceny

Tabela B pokazuje, o ile zmieniły się ceny lokali mieszkalnych, a nie ile kosztuje metr: indeks 106,3 oznacza wzrost o 6,3% w porównaniu z okresem bazowym. W II kw. 2026 r. ceny w Polsce wzrosły według GUS o 1,5% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 6,3% rok do roku, na rynku pierwotnym o 6,5%, a na wtórnym o 6,1%.

Roczne wzrosty w województwach wahały się od 1,5% w łódzkim do 8,6% w kujawsko-pomorskim. Wskaźniki województw łączą oba rynki, a w indeksie dla Polski rynek pierwotny ma w 2026 r. wagę 45,6%, wtórny 54,4%. Prezes GUS ogłasza wskaźniki w obwieszczeniu na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, bo służą m.in. do waloryzacji kwot należnych na podstawie tej ustawy.

Źródło: GUS, Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w 2 kwartale 2026 r., stan na II kw. 2026 (publikacja 1.10.2026).

Wskaźnik wojewody a czynsz najemcy chronionego

Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia z tabeli C służy do obliczenia wartości odtworzeniowej lokalu: powierzchnię użytkową lokalu mnoży się przez wskaźnik dla województwa albo miasta, w którym stoi budynek. Podwyżka, po której roczny czynsz lokatora przekroczy 3% tej wartości albo która następuje z poziomu wyższego, jest dopuszczalna tylko w uzasadnionych przypadkach, a za uzasadnioną ustawa uznaje też podwyżkę nie wyższą niż średnioroczna inflacja z poprzedniego roku, która w 2025 r. wyniosła 3,6%.

Źródło: Obwieszczenie Wojewody Małopolskiego, Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2026 r. poz. 5389, obowiązuje od 1.10.2026 do 31.03.2027.

Źródło: Komunikat Prezesa GUS o średniorocznym wskaźniku cen towarów i usług konsumpcyjnych w 2025 r. (M.P. 2026 poz. 81), stan na 15 stycznia 2026.

Wskaźnik nie jest ceną mieszkań, tylko przeciętnym kosztem budowy, który wojewoda ustala z danych urzędu statystycznego i własnych analiz. Urzędy opisują metodę ogólnie: lubuski bierze średnią cenę 1 m² budynków mieszkalnych z poprzedniego kwartału, wskaźnik inflacji i informacje od inwestorów, a mazowiecki dane według powiatów, własne analizy i wytyczne ministerstwa, z kosztami wykończenia. Na okres od 1 października 2026 r. wskaźniki wynoszą od 5 462,13 zł w województwie opolskim bez Opola do 12 847,33 zł w Warszawie; najbardziej wzrosły w Olsztynie (o 23,0%) i w Białymstoku (o 17,4%).

Tryb podwyżki, terminy wypowiedzenia i prawa lokatora opisujemy w poradniku lokatorzy w kupionym budynku.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

Źródło: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 2 ust. 1 pkt 12, art. 8a i art. 9 ust. 8 (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725), stan na 2 października 2026.

Koszt budowy według GUS

Tabela D podaje cenę 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, którą Prezes GUS ogłasza co kwartał na potrzeby premii gwarancyjnych: to przeciętne w kraju nakłady inwestorów na budowę budynków wielomieszkaniowych, ważone powierzchnią budynków oddanych do użytkowania. Za II kw. 2026 r. wyniosła 7 950 zł, kwartał wcześniej 8 155 zł, a rok wcześniej 6 973 zł.

Wartości skaczą z kwartału na kwartał, bo zależą od tego, jakie budynki oddano w danym okresie. Traktuj je jako punkt odniesienia dla kosztu dokończenia budowy w toku albo pełnej przebudowy, a nie jako zamiennik kosztorysu konkretnego budynku.

Źródło: GUS, komunikat w sprawie ceny 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za II kwartał 2026 r., stan na 24 sierpnia 2026.

Kiedy odświeżamy tabele

Każdą tabelę aktualizujemy po nowej publikacji źródła:

  • tabela A (NBP) — co kwartał; informacja za III kw. ukazywała się dotąd w grudniu, za IV kw. w marcu, za I kw. w czerwcu, a za II kw. we wrześniu;
  • tabela B (GUS) — co kwartał; wskaźniki za III kw. 2025 r. GUS opublikował 8 stycznia 2026 r., a ustawa daje na obwieszczenie 4 miesiące od końca kwartału;
  • tabela C (wojewodowie) — co pół roku, na okresy od 1 kwietnia i od 1 października; obwieszczenia na okres od 1 kwietnia 2026 r. ukazały się między 18 a 31 marca;
  • tabela D (GUS) — co kwartał; komunikat za III kw. ukazał się w 2024 i 2025 r. 25 listopada.

Terminy wynikają z dotychczasowych publikacji, a nie z urzędowego kalendarza, więc mogą się przesunąć. Po każdej zmianie aktualizujemy datę stanu w podpisie tabeli i datę aktualizacji tej strony.

Jak liczymy i podpisujemy dane

Liczby przepisujemy ze źródeł bez zmian; jedynie ceny NBP zaokrąglamy do pełnych złotych. Zmiany procentowe i próg 3% w tabeli C to obliczenia redakcji: oznaczamy je w uwagach pod tabelą razem ze wzorem. Każda tabela ma podpis „Źródło: …, stan na …” z odnośnikiem do publikacji, a zasady, według których liczy kalkulator podziału budynku, opisuje metodologia.

Obwieszczenia wojewodów

Źródła tabeli C, na okres od 1 października 2026 r. do 31 marca 2027 r.:

Listy do redakcji

Masz budynek do sprzedania albo szukasz kamienicy?

Napisz, czego dotyczy sprawa: gdzie stoi budynek, ile ma lokali i czy mieszkają w nim najemcy. Odpowiemy na adres e-mail podany w formularzu.

Czego dotyczy list

Administrator danych: GREAT IDEAS sp. z o.o., ul. Nowy Świat 33/13, 00-029 Warszawa. Dane z formularza służą do odpowiedzi na wiadomość, a przy drugiej zgodzie także do wysyłania informacji o ofertach. Masz prawo dostępu do danych, ich sprostowania, usunięcia, ograniczenia przetwarzania, wycofania zgody i skargi do Prezesa UODO. Szczegóły: polityka prywatności.