Kalkulator podziału budynku liczy dwie ścieżki dla tego samego budynku: podział na lokale i ich sprzedaż albo najem. Z pierwszej wylicza zysk przy wpisanej cenie zakupu i cenę maksymalną, przy której projekt daje wymagany zysk. Wynik to rachunek inwestora na Twoich założeniach, a nie wartość rynkowa w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami ani operat szacunkowy.
Rodzaje projektu
Przełącznik u góry formularza zmienia etykiety, wartości domyślne i widoczność pól; wzory zostają te same.
- Budynek do podziału (kamienica, budynek wielorodzinny, dom): wszystkie pola.
- Pakiet lokali: lokale mają już własne księgi wieczyste, więc koszt wyodrębnienia wynosi 0 zł.
- Budowa w toku: prace w budynku to koszt dokończenia budowy, remont lokali to wykończenie, a nowe lokale nie mają najemców, więc udział zajętej PUM wynosi 0. Domyślny VAT od sprzedaży: 8% od lokali mieszkalnych, 23% od użytkowych.
- Strych lub nadbudowa: PUM to powierzchnia nowych lokali, prace to adaptacja albo nadbudowa, inne koszty to świadczenia dla wspólnoty; VAT jak przy budowie w toku.
Pola i wzory
Pola kalkulatora i ich oznaczenia
| Oznaczenie | Co wpisać |
|---|---|
| PUM, n, PUU | powierzchnia lokali mieszkalnych po podziale, liczba tych lokali, powierzchnia lokali użytkowych |
| z | udział PUM zajętej przez najemców z umowami na czas nieoznaczony |
| C, tpcc, Knot | cena zakupu, stawka PCC, notariusz i sąd przy zakupie |
| kw | koszt wyodrębnienia jednego lokalu |
| rwsp, rlok, Kinne | prace w budynku na m² PUM i lokali użytkowych, remont lokali wolnych na m², inne koszty jednorazowe |
| mm, mr | koszty miękkie i rezerwa jako procent prac |
| u, T | utrzymanie budynku w miesiącu, miesiące od zakupu do sprzedaży ostatniego lokalu |
| cw, dz, cu | cena brutto wolnego lokalu (zł/m²), dyskonto lokalu zajętego, cena brutto lokalu użytkowego |
| vm, vu, s | VAT od sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych, koszty sprzedaży jako procent przychodu netto |
| LTC, i, m* | udział kredytu w zakupie i pracach, oprocentowanie roczne, wymagany zysk jako procent przychodu netto |
| qw, qz, qu | czynsz w zł/m² miesięcznie: lokal wolny, najemcy chronieni, lokale użytkowe |
| p, o, y | pustostany i zaległości, koszty właściciela nieprzenoszone na najemców, stopa kapitalizacji |
Procenty we wzorach są ułamkami (30% = 0,3). Kwoty zaokrąglamy do pełnych złotych na każdym kroku, więc pozycje rachunku sumują się bez różnic.
- Powierzchnia wolna i zajęta: PUMw = PUM × (1 − z), PUMz = PUM × z.
- Przychód brutto: Pb = PUMw × cw + PUMz × cw × (1 − dz) + PUU × cu.
- Przychód netto: Pn = (PUMw × cw + PUMz × cw × (1 − dz)) / (1 + vm) + PUU × cu / (1 + vu).
- Koszt nabycia: Kz = C × (1 + tpcc) + Knot.
- Wyodrębnienie: Kw = n × kw.
- Prace: P = (PUM + PUU) × rwsp + PUMw × rlok + Kinne; koszty miękkie Km = P × mm, rezerwa Kr = P × mr.
- Utrzymanie i sprzedaż: Ku = u × T, Ks = Pn × s.
- Finansowanie: f = LTC × i × T / 12, Kf = f × (Kz + 0,5 × (Kw + P + Km + Kr)). Zakup jest finansowany od pierwszego dnia, wyodrębnienie i prace średnio przez połowę okresu, a kredyt spłacany na końcu.
- Koszt całkowity: K = Kz + Kw + P + Km + Kr + Ku + Ks + Kf.
- Zysk: Z = Pn − K; marża Z / Pn; zysk na kosztach Z / K.
- Cena maksymalna przy wymaganym zysku m*: Cmax = (Pn × (1 − m*) − A) / ((1 + tpcc) × (1 + f)), gdzie A = Knot × (1 + f) + Kw + P + Km + Kr + Ku + Ks + 0,5 × f × (Kw + P + Km + Kr); to rozwiązanie równania Pn − K(C) = m* × Pn.
- Cena zakupu za m²: C / (PUM + PUU); dyskonto zakupu względem wartości lokali: 1 − C / Pb.
- Najem: PGI = 12 × (PUMw × qw + PUMz × qz + PUU × qu), EGI = PGI × (1 − p), NOI = EGI × (1 − o), wartość dochodowa Wd = NOI / y, yield on cost YoC = NOI / (Kz + P + Km + Kr).
- Porównanie ścieżek: wartość po podziale netto Wp = Pn − Ks − Kw wobec wartości w najmie Wd.
Tę samą logikę ma metoda pozostałościowa z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, po którą rzeczoznawca sięga, gdy na nieruchomości mają być prowadzone roboty (także przebudowa, nadbudowa i remont), a podejście porównawcze ani dochodowe nie jest możliwe: wartość po robotach minus ich koszty i zysk inwestora (§ 17–18). Wartość w najmie to kapitalizacja prosta: stabilny dochód roczny podzielony przez stopę kapitalizacji (§ 11).
Źródło: Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), stan na 2 października 2026.
Skąd wartości przykładowe
Wartości startowe to przykład na liczbach umownych: pokazują metodę i nie opisują rynku żadnego miasta. Przy polach podajemy publiczne punkty odniesienia z datą. Gdzie danych publicznych nie ma, pole jest założeniem użytkownika: dyskonto lokalu zajętego, koszty sprzedaży, miękkie i właściciela, rezerwa, utrzymanie, inne koszty, czynsz lokali użytkowych, wymagany zysk i koszt wyodrębnienia poza opłatami urzędowymi.
Wartości przykładowe i publiczne punkty odniesienia
| Pole | Przykład | Punkt odniesienia | Źródło, stan |
|---|---|---|---|
| Cena wolnego lokalu | 14 000 zł/m² | ceny transakcyjne na rynku wtórnym: 8 020 zł/m² (Łódź) – 16 723 zł/m² (Warszawa) | NBP, II kw. 2026 |
| Cena lokalu użytkowego | 10 000 zł/m² | 9 055 zł/m² za lokal handlowo-usługowy w miastach na prawach powiatu | GUS, 2024 r. |
| Czynsz lokalu wolnego | 70 zł/m² | Warszawa 84,9 zł/m², 6 dużych miast 66,8 zł/m², 7 innych miast 47,0 zł/m² | NBP, II kw. 2026 |
| Czynsz najemców chronionych | 15 zł/m² | próg 3% wartości odtworzeniowej rocznie: od 13,66 do 32,12 zł/m² miesięcznie | wojewodowie, od 1.10.2026; obliczenie redakcji |
| Pustostany | 5% | obłożenie 95% w modelu NBP; pustostan 3,5% w najmie instytucjonalnym | NBP, II kw. 2026; według CBRE, koniec 2025 r. |
| Stopa kapitalizacji | 5,5% | 5,50–6,00% dla najlepszych projektów najmu instytucjonalnego; ok. 6,3% stopy NOI w największej transakcji portfela mieszkań na wynajem | Savills, 21.01.2026; Echo Investment, 16.08.2025 |
| Prace w budynku | 1 200 zł/m² | 1 842 zł/m² za naprawy z protokołów przeglądów; 6 207–8 325 zł/m² za przebudowy i pełne remonty (z VAT) | przetargi gmin 2024–2026; obliczenie redakcji |
| Remont lokali wolnych | 2 000 zł/m² | od 736 do 3 857 zł/m², mediana 1 496 zł/m² (16 umów, z VAT) | jak wyżej |
| Koszt wyodrębnienia | 6 000 zł/lokal | opłaty urzędowe ok. 317 zł na lokal plus taksa; inwentaryzacja i projekt bez cennika | przepisy, 2.10.2026 |
| PCC, notariusz i sąd | 2%; 15 000 zł | PCC 0%, 2% albo 6% (szósty i kolejny lokal kupowany z VAT); taksa najwyżej 10 000 zł bez VAT, wpis własności 200 zł | przepisy, 2.10.2026 |
| Kredyt | 50%; 8% | LtV do 80% dla nieruchomości mieszkalnych i 75% dla komercyjnych; stopa referencyjna NBP 3,75% | KNF; NBP, od 5.03.2026 |
Źródło: NBP, informacja o cenach mieszkań w II kw. 2026 r., stan na II kw. 2026.
Źródło: NBP, baza cen mieszkań BaRN, stan na II kw. 2026.
Źródło: GUS, Obrót nieruchomościami w 2024 r., stan na 2024 r.
Źródło: obwieszczenia wojewodów, np. Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2026 r. poz. 5389, obowiązuje od 1 października 2026 r.
Źródło: Biuletyn Zamówień Publicznych, ogłoszenia o wyniku postępowań, stan na 3 października 2026.
Źródło: Savills, komunikat o rynku inwestycyjnym w 2025 r., stan na 21 stycznia 2026.
Źródło: Echo Investment, komunikat o sprzedaży projektów najmu, stan na 16 sierpnia 2025.
Źródło: CBRE, 2026 Poland Real Estate Market Outlook, stan na koniec 2025 r.
Źródło: ustawa o PCC, rozporządzenie o taksie notarialnej, ustawy o kosztach sądowych i o opłacie skarbowej (ISAP), stan na 2 października 2026.
Źródło: KNF, Rekomendacja S (tekst z 19 czerwca 2023 r.), stan na 19 czerwca 2023.
Źródło: NBP, stopy procentowe, stan na 2 października 2026.
Założenia bez danych publicznych
Dyskonto lokalu zajętego
Publicznych danych o tym, o ile taniej sprzedaje się lokal z najemcą na czas nieoznaczony, nie ma: Rejestr Cen Nieruchomości nie zapisuje najmu, a opisy transakcji nie podają umowy ani czynszu. Metodę daje rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości: najem obniża wartość o korzyści, które traci właściciel, zdyskontowane przez okres trwania najmu (§ 31 ust. 4, § 33, § 34). Przy stałej różnicy czynszów W = D × [1 − 1 / (1 + r)^n] / r, gdzie D to roczna różnica między czynszem rynkowym a czynszem z umowy, n to przewidywany okres najmu w latach, a r to stopa dyskontowa. Okres dla umów na czas nieoznaczony i stopę trzeba przyjąć samemu i zapisać w założeniach.
Stopa kapitalizacji
Stopa musi pasować do dochodu, który dzieli (§ 15 rozporządzenia). Kalkulator dzieli NOI, czyli dochód po pustostanach i kosztach właściciela, więc potrzebuje stopy liczonej od NOI. W analizie najmu mieszkań NBP liczy stopę kapitalizacji jako roczny czynsz podzielony przez cenę 1 m², bez kosztów i pustostanów (od 4,4% do 8,2% w miastach w II kw. 2026); taka liczba w polu y zawyży wartość w najmie. Publiczne stopy dla NOI dotyczą nowych budynków najmu instytucjonalnego. Dla kamienic z najemcami chronionymi publicznej stopy nie ma: ustala się ją z relacji dochodów do cen transakcyjnych podobnych budynków (§ 11 ust. 2).
Ograniczenia i kiedy wynik wprowadza w błąd
Kalkulator pomija podatek dochodowy. Odsetki liczy w uproszczeniu, bez harmonogramu sprzedaży lokali: gdy sprzedaż spłaca kredyt stopniowo, koszt finansowania wychodzi za wysoki, a gdy większość prac przypada na początek projektu — za niski. Nie ocenia ryzyka odmowy zaświadczenia o samodzielności lokalu, roszczeń najemców, kosztów lokali zamiennych ani eksmisji. Ochrona konserwatorska i warunki pozwolenia na budowę zmieniają koszty, których kalkulator nie zna.
Wynik wprowadza w błąd, gdy:
- cena lokalu to średnia NBP dla całego miasta, a lokale w budynku będą miały inny standard albo leżą w innej dzielnicy;
- stopa kapitalizacji pochodzi z analiz NBP liczonych od czynszu brutto;
- wydatki na ulepszenie wyniosły co najmniej 30% wartości początkowej budynku, a w polu VAT zostało 0% — sprzedaż lokali może wtedy podlegać VAT (poradnik o VAT i PCC);
- lokale mają ponad 150 m²: stawka 8% obejmuje tylko część ceny do limitu, a kalkulator stosuje jedną stawkę do całej ceny;
- przy pakiecie od dewelopera PCC 6% obejmuje dopiero szósty i kolejne lokale, więc trzeba wpisać stawkę średnią;
- porównujesz ścieżki wymagające innych prac: Wp nie odejmuje prac, utrzymania ani finansowania, a czynsz lokalu wolnego zakłada lokal gotowy do wynajęcia.
Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.
Dane w serwisie i harmonogram odświeżania
Notowania zbierają cztery tabele danych publicznych, każdą z podpisem źródła, stanem danych i linkiem do publikacji.
Tabele notowań: źródła i odświeżanie
| Tabela | Dane i źródło | Stan | Odświeżanie |
|---|---|---|---|
| A | ceny transakcyjne mieszkań w 17 miastach, rynek pierwotny i wtórny (NBP, baza BaRN) | II kw. 2026 | co kwartał; dotąd informacja za II kw. we wrześniu, za III kw. w grudniu |
| B | wskaźniki cen lokali mieszkalnych, Polska i województwa (GUS) | II kw. 2026, publikacja 1.10.2026 | co kwartał; obwieszczenie najpóźniej 4 miesiące po kwartale |
| C | wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² budynków mieszkalnych (obwieszczenia wojewodów) | okres 1.10.2026–31.03.2027 | co pół roku; obwieszczenia na okres od 1.10.2026 ukazały się 22.09–1.10.2026 |
| D | cena 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (komunikat Prezesa GUS) | II kw. 2026, komunikat z 24.08.2026 | co kwartał; dotąd komunikat za III kw. pod koniec listopada |
Podpowiedzi przy polach kalkulatora odświeżamy razem z notowaniami: ceny i czynsze NBP co kwartał, ceny lokali użytkowych (GUS) i koszty z przetargów gmin raz w roku, stawki podatków i opłat przy każdej zmianie przepisów.
NBP podaje ceny ofertowe i transakcyjne z VAT jako średnie w granicach miast. Ceny ofertowe są wyższe: w II kw. 2026 r. na rynku wtórnym w Warszawie 19 059 zł/m² wobec 16 723 zł/m² w transakcjach, więc do kalkulatora wpisuj ceny transakcyjne. Kwartał NBP nie jest kalendarzowy: notowanie za II kw. obejmuje transakcje z marca–maja i oferty z 1 czerwca, a informacja ukazała się we wrześniu. GUS podaje wskaźniki zmian cen, a nie ich poziomy. Rejestr Cen Nieruchomości z cenami z aktów notarialnych jest od 13 lutego 2026 r. bezpłatny.
Źródło: GUS, wskaźniki cen lokali mieszkalnych w 2 kwartale 2026 r., stan na 1 października 2026.
Źródło: Prawo geodezyjne i kartograficzne, art. 40a (Dz.U. 2025 poz. 1542), stan na 2 października 2026.
Zasady podpisywania danych
Każda liczba rynkowa ma podpis „Źródło: …, stan na …”. Obliczenia własne opisujemy jako obliczenia redakcji, a liczby z raportów firm doradczych podajemy z nazwą firmy i datą. Gdy źródło publiczne liczby nie podaje, piszemy, że jej nie ma, a pole kalkulatora zostaje założeniem użytkownika; nie szacujemy jej sami bez opisanej metody. Kto prowadzi serwis i jak zgłosić błąd, opisuje strona O serwisie.