Kredyt na zakup budynku: LTV, DSCR, wkład i premia BGK

Bank finansuje zakup budynku na wynajem do granicy LTV, czyli udziału kredytu w wartości nieruchomości, która go zabezpiecza: Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) wskazuje 80% dla nieruchomości mieszkalnych i 75% dla komercyjnych, a przy dodatkowym zabezpieczeniu 90% i 80%. Zdolność spłaty przy budynku na wynajem wynika z dochodu z najmu; mierzy ją m.in. wskaźnik DSCR, który dzieli dochód operacyjny netto przez roczne raty, ale Rekomendacja S go nie definiuje, a publicznie dostępnych progów stosowanych przez banki nie znaleźliśmy.

Źródło: KNF, Rekomendacja S, rekomendacje 15.5–15.8, stan na 19 czerwca 2023.

LTV (z ang. loan to value) i DSCR (debt service coverage ratio, wskaźnik pokrycia obsługi długu) liczą dwie różne rzeczy. Pierwszy pokazuje, jaką część wartości budynku finansuje bank, a drugi, czy czynsze wystarczą na raty. Przy budynku kupowanym do podziału kredyt spłaca się ze sprzedaży lokali, więc liczą się także harmonogram i koszty projektu.

LTV i wkład własny

Rekomendacja S dotyczy kredytów zabezpieczonych hipotecznie: w dniu uruchomienia kredytu LTV nie powinien przekraczać 80% dla nieruchomości mieszkalnych (90%, gdy część ponad 80% ma dodatkowe zabezpieczenie) i 75% dla komercyjnych, a z dodatkowym zabezpieczeniem 80% (rekomendacje 15.5, 15.7 i 15.8). To rekomendacja, nie ustawa: maksymalne LTV ustala zarząd banku w strategii zatwierdzonej przez radę nadzorczą, biorąc pod uwagę m.in. rodzaj nieruchomości, okres kredytu i dodatkowe zabezpieczenia (rekomendacja 15).

Źródło: KNF, Rekomendacja S, tekst ujednolicony z czerwca 2023 r., stan na 19 czerwca 2023.

O tym, która granica obowiązuje, decydują definicje rekomendacji. Nieruchomość mieszkalna to dom, lokal albo działka pod budynek mieszkalny, zamieszkana przez właściciela lub przeznaczona pod wynajem, ale z wyłączeniem działalności gospodarczej; nieruchomość komercyjna obejmuje nieruchomości „przychodowe”, które dają dochód z czynszu lub sprzedaży, także w trakcie zagospodarowania. Budynek wynajmowany przez spółkę w ramach działalności nie mieści się więc w definicji mieszkalnej; którą granicę stosują do niego banki, KNF w publicznym komunikacie nie wyjaśniła, więc zapytaj o to bank przed złożeniem oferty.

LTV liczy się od wartości z wyceny, a wkład własny od ceny i kosztów zakupu. Gdy wycena wychodzi poniżej ceny, kredyt maleje, a różnicę pokrywa wkład kupującego, podobnie jak PCC, który płaci kupujący.

Ćwierć stawki taksy obowiązuje przy hipotece zabezpieczającej kredyt bankowy na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu lub lokalu albo na działalność gospodarczą (§ 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia o taksie), a wpis hipoteki kosztuje 200 zł od wniosku (art. 42 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Podatki przy zakupie opisuje poradnik VAT czy PCC przy zakupie budynku.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

Dochód z najmu: NOI i DSCR

NOI to czynsze możliwe do uzyskania pomniejszone o pustostany i zaległości oraz o koszty właściciela, których nie przenosi on na najemców: zarząd, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i bieżące remonty. DSCR to NOI podzielony przez roczną obsługę długu, czyli sumę rat kapitałowych i odsetek; im wyższy, tym większy zapas na spadek czynszów albo wzrost stóp.

Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% od 5 marca 2026 r. (lombardowa 4,25%, depozytowa 3,25%) i jest punktem odniesienia dla oprocentowania. Marżę i minimalny DSCR każdy bank ustala w swojej polityce kredytowej, więc zapytaj o oba przed złożeniem wniosku, a DSCR policz dla czynszów z zawartych umów, nie z ofert, tak jak w przykładzie niżej.

Źródło: NBP, stopy procentowe, stan na 2 października 2026.

Przykład na liczbach umownych

Budynek z najemcami: NOI, DSCR i kredyt maksymalny

Założenia (jak w przykładzie kalkulatora): 1 200 m² PUM, z tego 840 m² wolnych lokali po 70 zł/m², 360 m² zajętych przez najemców chronionych po 15 zł/m², 150 m² lokali użytkowych po 80 zł/m² miesięcznie; pustostany i zaległości 5%, koszty właściciela 25% dochodu; kredyt 4 500 000 zł na 25 lat w ratach równych, płatnych raz w roku dla prostoty rachunku.

Czynsze roczne: 12 × (840 × 70 + 360 × 15 + 150 × 80) = 914 400 zł; po pustostanach 868 680 zł; NOI 651 510 zł.
Oprocentowanie 8%: rata roczna 421 555 zł, DSCR = 651 510 / 421 555 = 1,55.
Oprocentowanie 10%: rata 495 756 zł, DSCR 1,31.
Gdyby bank wymagał DSCR 1,30 (próg przyjęty tylko na potrzeby przykładu), przy 8% obsługa długu mogłaby wynieść 501 162 zł rocznie, a kredyt 5 349 787 zł.

Kredyt nie zawsze poprawia zwrot z najmu. Rachunek NBP dla mieszkania kupionego na wynajem przez osobę fizyczną na ryczałcie, z kredytem na 25 lat, dał w II kwartale 2026 r. zwrot z kapitału własnego w Warszawie 3,4% bez kredytu, 0,8% przy LTV 50% i −7,0% przy LTV 80%; w 6 innych dużych miastach odpowiednio 3,6%, 1,2% i −5,9%, a w 7 pozostałych badanych miastach 2,8%, −0,5% i −10,2%.

Źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2026 r., s. 46–47, stan na II kw. 2026.

Jak wycenia się zabezpieczenie: budynek z najemcami i pakiet lokali

Wartość rynkową określa się w podejściu porównawczym albo dochodowym (art. 152 ust. 2–3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ugn), a dochodowe dotyczy nieruchomości, które przynoszą albo mogą przynosić dochód (art. 153), więc pasuje do budynku w najmie. W kapitalizacji prostej stabilny dochód roczny dzieli się przez stopę kapitalizacji ustaloną z rynku nieruchomości podobnych (§ 11 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). W dochodzie nie uwzględnia się kredytu i jego kosztów, amortyzacji ani podatku dochodowego (§ 13), a stopa musi być współmierna do sposobu liczenia dochodu (§ 15).

Wybór podejścia, metody i techniki należy jednak do rzeczoznawcy, który bierze pod uwagę m.in. cel wyceny, stan nieruchomości i dostępne dane (art. 154 ugn). Operat można wykorzystać do celu, dla którego go sporządzono, przez 12 miesięcy, chyba że zmieniły się uwarunkowania (art. 156 ust. 3).

Najem z niskim czynszem obniża wartość zabezpieczenia. Gdy umowa wpływa na wartość, rzeczoznawca pomniejsza wartość nieruchomości o wartość utraconych korzyści właściciela przez czas trwania najmu (§ 31, § 33 i § 34 rozporządzenia), więc przy tym samym LTV budynek z lokatorami daje mniejszy kredyt niż ten sam budynek z wolnymi lokalami; metodę liczenia pokazuje poradnik Lokatorzy w kupionym budynku.

Punkty odniesienia dla stopy kapitalizacji mieszkań na wynajem

Źródło	Co mierzy	Wartość
NBP, II kw. 2026	Roczny czynsz do ceny 1 m² mieszkania, bez kosztów i pustostanów	Warszawa 5,8%; 6 miast 6,1%; 7 miast 5,2%
Firma doradcza, 2025	Stopy kapitalizacji „najlepszych projektów PRS”	5,50–6,00%
Sprzedaż portfela 5 322 mieszkań na wynajem, umowa z 2025 r.	Oczekiwana stopa NOI portfela w 2026 r.	ok. 6,3%

Źródło: NBP, informacja kwartalna za II kw. 2026, rozdz. 8, stan na II kw. 2026.

Źródło: według Savills, komunikat o rynku inwestycyjnym w 2025 r., stan na 21 stycznia 2026.

Źródło: Echo Investment, komunikat o sprzedaży projektów Resi4Rent, stan na 16 sierpnia 2025.

Stopa NBP jest liczona od czynszu brutto, więc podzielenie przez nią NOI zawyży wartość; dwie pozostałe dotyczą nowych budynków najmu instytucjonalnego. Dla kamienic i budynków z najemcami chronionymi publicznych stóp kapitalizacji w materiałach firm doradczych nie ma, więc rzeczoznawca wyprowadza stopę z badania rynku, a przy braku danych ze stopy dyskontowej (§ 11 ust. 2 i § 14 rozporządzenia).

Pakiet lokali

Każdy wyodrębniony lokal ma własną księgę wieczystą, więc kredyt na pakiet zabezpiecza się hipotekami na wielu księgach, a każdy wniosek o wpis hipoteki kosztuje 200 zł. Do wolnych lokali w pakiecie pasuje podejście porównawcze: porównanie parami z co najmniej 3 lokalami podobnymi albo korygowanie ceny średniej z co najmniej kilkunastu (§ 7–8 rozporządzenia). Do kosztów właściciela dolicz zaliczki na rzecz wspólnot i sprawdź ich uchwały: remont albo kredyt wspólnoty spłacany z zaliczek obniża NOI.

Lokal mieszkalny kupiony na wynajem przez osobę fizyczną poza działalnością gospodarczą mieści się w definicji nieruchomości mieszkalnej z Rekomendacji S, a ten sam pakiet w spółce najmu już nie.

Kredyt na remont i premia BGK

Premia remontowa z Funduszu Termomodernizacji i Remontów wynosi 25% kosztów przedsięwzięcia remontowego w budynku wielorodzinnym, którego użytkowanie rozpoczęto co najmniej 40 lat przed złożeniem wniosku; warunkiem jest kredyt na co najmniej 50% kosztów (art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1a i art. 9 ust. 1 ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów). Premia termomodernizacyjna wynosi 26% kosztów, a 31%, gdy razem z termomodernizacją powstaje instalacja odnawialnego źródła energii stanowiąca co najmniej 10% kosztów; też wymaga kredytu na co najmniej połowę kosztów (art. 3 ust. 2 i art. 5 ust. 1–2b).

Źródło: ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków (Dz.U. 2026 poz. 920), stan na 2 października 2026.

Budynek wielorodzinny w rozumieniu ustawy ma więcej niż dwa lokale mieszkalne (art. 2 pkt 5). Przedsięwzięcie remontowe musi zmniejszyć zapotrzebowanie na energię co najmniej o 10%, a o 25%, gdy wskaźnik kosztu przekracza 0,3; wskaźnik kosztu musi mieścić się między 0,05 a 0,70 (art. 7 ust. 1–2). Termomodernizacja wymaga audytu energetycznego, który wykaże m.in. zmniejszenie zapotrzebowania na energię co najmniej o 25%, a przy samej modernizacji systemu grzewczego o 10% (art. 3 ust. 1).

Premii remontowej nie przeznacza się na remont lokali, z wyjątkiem okien i balkonów, ani na zwiększenie powierzchni użytkowej, np. adaptację strychu albo nadbudowę, ani na prace finansowane z innej pomocy publicznej (art. 8). Przy lokalach użytkowych premia maleje proporcjonalnie do ich udziału w powierzchni (art. 9 ust. 2), a gdy inwestor prowadzi w budynku działalność gospodarczą, premia jest pomocą de minimis (art. 9 ust. 3). Premię kompensacyjną dostaje tylko osoba fizyczna, która była właścicielem budynku z lokalem kwaterunkowym 25 kwietnia 2005 r., albo jej spadkobierca (art. 10), więc kupujący kamienicę później jej nie uzyska.

BGK przyznaje premie ze środków Funduszu w granicach wolnych środków, według kolejności wpływu wniosków (art. 12 ust. 1, art. 16 ust. 1 i art. 17 ust. 1), dlatego termin wniosku planuje się razem z harmonogramem kredytu.

Budynek do podziału: kredyt spłacany ze sprzedaży lokali

Przy budynku kupowanym do podziału kredyt finansuje zakup i prace, a spłaca go sprzedaż lokali, więc koszt pieniądza zależy od czasu projektu. Kalkulator podziału budynku liczy go w uproszczeniu: zakup jest finansowany od pierwszego dnia, a wyodrębnienie i prace średnio przez połowę okresu.

Po wyodrębnieniu lokali hipoteka banku obciąża wszystkie powstałe nieruchomości jako hipoteka łączna, a nabywca lokalu może żądać jej podziału (art. 76 ust. 1 i 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Zasady zwalniania sprzedawanych lokali z hipoteki ustal w umowie kredytu przed zakupem; kolejne kroki wyodrębnienia opisuje poradnik Wyodrębnienie lokali w budynku.

Kredyt na zakup budynku na wynajem lub do podziału: LTV, DSCR, zabezpieczenia