Lokatorzy w kupionym budynku: umowy, czynsze i wypowiedzenia

Kupujący budynek wstępuje w umowy najmu z mocy prawa (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, KC) i staje się stroną każdej z nich w miejsce sprzedającego. Zmiana właściciela nie daje podstawy do wypowiedzenia najmu lokatorowi: wypowiedzieć można tylko z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej UOPL), a czynsz rośnie w trybie i granicach jej art. 8a.

Ustawa nazywa lokatorem najemcę lokalu albo osobę, która używa go na innej podstawie niż własność, a właścicielem w jej rozumieniu jest także wynajmujący (art. 2 ust. 1 pkt 1–2 UOPL).

Co przechodzi na kupującego razem z budynkiem

Kupujący przejmuje umowy w treści, w jakiej je zawarto: z czynszem, czasem trwania i zasadami wypowiedzenia. Kodeks pozwala nabywcy wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustawowych, ale wyłącza ten tryb przy lokalu mieszkalnym, który najemca już zajmuje (art. 678 § 1 i art. 692 KC), więc przy mieszkaniach o wypowiedzeniu rozstrzyga art. 11 UOPL.

Inaczej jest z lokalem użytkowym w parterze. Nabywca może wypowiedzieć jego najem w terminach ustawowych, przy najmie na czas nieoznaczony z czynszem płatnym co miesiąc 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca (art. 688 KC), chyba że umowę na czas oznaczony zawarto na piśmie z datą pewną i lokal wydano najemcy (art. 678 § 2). Za przedwczesne wypowiedzenie najemca może żądać odszkodowania od sprzedającego (art. 679).

Umowy, których nie ma w segregatorze

Najem z dawnej decyzji o przydziale lokalu jest najmem umownym na czas nieoznaczony (art. 56 ust. 1 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych). Najem „na czas trwania stosunku pracy” stał się bezterminowy m.in. po zbyciu budynku po 12 listopada 1994 r. (art. 27 ust. 1 i art. 33 ust. 3 UOPL), a po śmierci najemcy w najem wstępują m.in. małżonek, dzieci i osoba pozostająca z nim we wspólnym pożyciu, jeśli stale z nim mieszkali (art. 691 KC). Dlatego listę najemców porównuje się z archiwum zarządcy, a nie z samymi bieżącymi umowami.

Najem ujawniony w dziale III księgi wieczystej jest skuteczny wobec praw nabytych później (art. 16–17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Kaucje

Kaucja w najmie zwykłym wynosi do 12-krotności miesięcznego czynszu i wraca do najemcy w miesiąc od opróżnienia lokalu, po waloryzacji (art. 6 UOPL). Kto zwraca kaucję wpłaconą sprzedającemu, przepisy wprost nie mówią: kupujący wstępuje w najem w miejsce sprzedającego (art. 678 § 1 KC), ale kaucję pobrał sprzedający. Dlatego wpisz do umowy zakupu wykaz kaucji i sposób ich rozliczenia: przekazanie kupującemu albo obniżenie ceny o ich sumę.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

Umowa zwykła, okazjonalna czy instytucjonalna

Zakres ochrony lokatora zależy od rodzaju umowy, więc pierwszy krok to podział najemców według podstawy najmu. Pełna ochrona z art. 8a i art. 11 dotyczy najmu zwykłego, w tym umów na czas nieoznaczony; przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym ustawa wyłącza limity podwyżek i większość przyczyn wypowiedzenia (art. 19e i 19j).

Trzy rodzaje najmu lokalu mieszkalnego w ustawie o ochronie praw lokatorów

Cecha	Najem zwykły	Najem okazjonalny	Najem instytucjonalny
Wynajmujący	każdy	osoba fizyczna, która nie wynajmuje lokali w ramach działalności	podmiot prowadzący działalność w zakresie wynajmowania lokali
Czas umowy	oznaczony albo nieoznaczony	oznaczony, do 10 lat	oznaczony
Załączniki	brak wymogu	notarialne poddanie się egzekucji, wskazanie innego lokalu i zgoda jego właściciela; zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w 14 dni	notarialne poddanie się egzekucji, bez wskazania lokalu i bez prawa do najmu socjalnego
Kaucja	do 12 czynszów	do 6 czynszów	do 6 czynszów
Limity podwyżek (art. 8a) i przyczyny wypowiedzenia (art. 11)	tak	nie, z art. 11 tylko ust. 2 pkt 1–3	nie, z art. 11 tylko ust. 2 pkt 1–3

Najem okazjonalny bez zgłoszenia do urzędu skarbowego traci tryb opróżnienia lokalu z art. 19c–19d (art. 19b), więc przy zakupie poproś o potwierdzenia zgłoszeń. Ustawa wiąże najem okazjonalny z właścicielem, który jest osobą fizyczną i nie wynajmuje lokali w ramach działalności (art. 19a ust. 1), i nie mówi, co dzieje się z taką umową, gdy budynek kupi spółka. Kupujący wstępuje w najem, ale do wniosku o klauzulę wykonalności właściciel dołącza potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego (art. 19d ust. 4), które złożył sprzedający. Zanim policzysz szybkie opróżnienie takich lokali, zleć ocenę umów prawnikowi, a w rachunku przyjmij ostrożniejszy wariant: opróżnienie dopiero po wyroku sądu.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

Jak i o ile można podnieść czynsz najemcy chronionego

Czynsz lokatora podnosi się, wypowiadając na piśmie dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na koniec miesiąca, z trzymiesięcznym terminem (art. 8a ust. 1–3 UOPL), i nie częściej niż co 6 miesięcy od wejścia w życie poprzedniej podwyżki (art. 9 ust. 1b). Jeśli po podwyżce czynsz roczny przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo już jest wyższy, podwyżka musi mieć uzasadnienie w kosztach utrzymania lokalu, zwrocie kapitału i godziwym zysku albo zmieścić się w średniorocznej inflacji z poprzedniego roku, która za 2025 r. wyniosła 3,6% (art. 8a ust. 4–4e).

Źródło: Komunikat Prezesa GUS z 15 stycznia 2026 r. (M.P. 2026 poz. 81), stan na 15 stycznia 2026.

Wartość odtworzeniowa lokalu to jego powierzchnia użytkowa pomnożona przez wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m², który wojewoda ogłasza na 6 miesięcy osobno dla województwa i dla miast wojewódzkich (art. 2 ust. 1 pkt 12 i art. 9 ust. 8 UOPL). Opłaty niezależne od właściciela, czyli za energię, gaz, wodę, ścieki i odpady, są poza tymi zasadami (art. 2 ust. 1 pkt 8 i art. 8a ust. 8).

Próg 3% wartości odtworzeniowej w wybranych miastach

Miasto	Wskaźnik [zł/m²]	3% rocznie w przeliczeniu na miesiąc [zł/m²]
Warszawa	12 847,33	32,12
Wrocław	10 714,00	26,79
Poznań	10 589,00	26,47
Kraków	10 024,00	25,06
Gdańsk	9 704,00	24,26
Szczecin	9 020,00	22,55
Lublin	8 689,42	21,72
Katowice	8 059,00	20,15

Wartości dla wszystkich województw i miast wojewódzkich są w notowaniach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel ma 14 dni, by na piśmie podać przyczynę i kalkulację podwyżki ponad próg 3%, inaczej podwyżka jest nieważna (art. 8a ust. 4). W kalkulacji mieści się zwrot kapitału do 1,5% rocznie nakładów na budowę lub zakup lokalu albo do 10% rocznie nakładów na trwałe ulepszenie oraz godziwy zysk (ust. 4a–4b).

W ciągu 2 miesięcy od wypowiedzenia lokator może na piśmie odmówić przyjęcia każdej podwyżki, a wtedy najem ustaje z końcem okresu wypowiedzenia, albo pozwać właściciela o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna lub zasadna w innej wysokości; zasadność udowadnia właściciel (art. 8a ust. 5–6b). Do prawomocnego wyroku lokator płaci dotychczasowy czynsz, a jeśli przegra, dopłaca różnicę od końca okresu wypowiedzenia.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

Kiedy można wypowiedzieć najem lokatorowi

Właściciel wypowiada najem lokatorowi tylko z przyczyn wymienionych w ustawie, na piśmie pod rygorem nieważności i z podaniem przyczyny (art. 11 ust. 1 UOPL). Zmiany właściciela ani zamiaru sprzedaży lokali w tym katalogu nie ma, a z innych ważnych przyczyn rozwiązanie najmu może orzec tylko sąd (art. 11 ust. 10).

Przyczyny i terminy wypowiedzenia najmu lokatorowi

Przyczyna	Termin	Art. 11
Używanie lokalu sprzecznie z umową albo rażące naruszanie porządku domowego mimo upomnienia	miesiąc naprzód, na koniec miesiąca	ust. 2 pkt 1
Zaległość z czynszem lub opłatami za co najmniej 3 pełne okresy płatności mimo pisemnego uprzedzenia i dodatkowego miesięcznego terminu	miesiąc naprzód	ust. 2 pkt 2
Podnajem lokalu bez pisemnej zgody właściciela	miesiąc naprzód	ust. 2 pkt 3
Lokal trzeba opróżnić z powodu rozbiórki albo remontu budynku	miesiąc naprzód; lokal zamienny na koszt właściciela	ust. 2 pkt 4, ust. 9
Lokator nie mieszka w lokalu dłużej niż 12 miesięcy	6 miesięcy	ust. 3
Lokator ma tytuł do innego lokalu spełniającego warunki lokalu zamiennego w tej samej lub pobliskiej miejscowości	miesiąc	ust. 3
Własne potrzeby mieszkaniowe właściciela, jego pełnoletnich zstępnych, wstępnych albo osoby uprawnionej do alimentów, gdy lokator ma tytuł do lokalu zamiennego albo właściciel go dostarczy	pół roku	ust. 4, 7
Jak wyżej, bez lokalu zamiennego	3 lata	ust. 5

Wypowiedzenie z powodu własnych potrzeb wobec lokatora, który w dniu wypowiedzenia ukończył 75 lat i nie ma tytułu do innego lokalu ani osób zobowiązanych wobec niego do alimentów, staje się skuteczne dopiero z jego śmiercią (art. 11 ust. 12). Jeśli właściciel nie zamieszka w lokalu albo wyprowadzi się przed upływem pół roku, lokator może wrócić albo żądać różnicy czynszu za rok i kosztów przeprowadzki (ust. 6).

Lokal zamienny i lokal socjalny: kto go zapewnia

Lokal zamienny zapewnia właściciel budynku, gdy wypowiada najem z powodu remontu albo rozbiórki, i płaci za przeprowadzkę (art. 11 ust. 9 UOPL); obowiązek gminy wobec najemców, którzy płacili czynsz regulowany, wygasł 31 grudnia 2024 r. (art. 32). Lokal socjalny dla osoby eksmitowanej zapewnia gmina, jeśli sąd w wyroku eksmisyjnym przyzna prawo do najmu socjalnego (art. 14 ust. 1).

Gdy remont wymaga tylko czasowego wyprowadzenia, lokator przenosi się na koszt właściciela do lokalu zamiennego najwyżej na rok i wraca do naprawionego mieszkania, a czynsz za lokal zamienny nie może być wyższy od dotychczasowego (art. 10 ust. 4). Lokal zamienny musi leżeć w tej samej miejscowości i mieć co najmniej takie wyposażenie jak dotychczasowy; warunek powierzchni spełnia 10 m² pokoi na osobę w gospodarstwie domowym, a w gospodarstwie jednoosobowym 20 m² (art. 2 ust. 1 pkt 6). Koszt lokali zamiennych wpisz w kalkulatorze w polu „Inne koszty jednorazowe”.

Przy eksmisji z lokalu spoza publicznego zasobu, z wyjątkiem spółdzielni i SIM, nie działa obowiązek przyznania najmu socjalnego kobietom w ciąży, małoletnim, osobom niepełnosprawnym i innym grupom z art. 14 ust. 4 (art. 14 ust. 7). Gdy sąd przyzna to prawo, eksmisję wstrzymuje się do czasu oferty gminy (ust. 6), a jeśli gmina lokalu nie dostarczy, właściciel ma do niej roszczenie odszkodowawcze z art. 417 KC (art. 18 ust. 5). Od 1 listopada do 31 marca wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się, jeśli nie wskazano lokalu do przekwaterowania (art. 16, wyjątki w art. 17). Osoba bez tytułu płaci do opróżnienia lokalu odszkodowanie równe czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać (art. 18 ust. 1).

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

Co sprawdzić przed zakupem budynku z lokatorami

Pozostałe obszary sprawdzenia budynku zawiera lista kontrolna zakupu.

Jak lokatorzy zmieniają cenę budynku

Lokal zajęty przez lokatora z niskim czynszem jest wart mniej niż wolny, a rzeczoznawca liczy różnicę jako wartość korzyści, które właściciel traci przez czas trwania najmu (§ 31 ust. 4, § 33 i § 34 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Rozporządzenie nie podaje okresu dla umów na czas nieoznaczony ani stopy dyskontowej, a publicznych danych o dyskoncie lokali zajętych nie ma, więc w kalkulatorze to założenie użytkownika.

Przy stałych dochodach wartość utraconych korzyści W = D × [1 − 1 / (1 + r)ⁿ] / r, gdzie D to roczna różnica między czynszem rynkowym a czynszem z umowy, n to liczba lat najmu, a r to stopa dyskontowa.

Rachunek dla całej kamienicy z lokatorami pokazuje dział Kamienice.

Źródła

• Akty prawne:
  • Kodeks cywilny, Dz.U. 2026 poz. 795
  • Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. 2023 poz. 725
  • Ustawa z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (uchylona), Dz.U. 1994 nr 105 poz. 509
  • Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. 2026 poz. 1066
  • Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości, Dz.U. 2023 poz. 1832
  • Komunikat Prezesa GUS w sprawie średniorocznego wskaźnika cen za 2025 r., M.P. 2026 poz. 81
• Obwieszczenia wojewodów o wskaźniku przeliczeniowym na okres od 1 października 2026 r.: mazowieckie, poz. 9325, dolnośląskie, poz. 4261, wielkopolskie, poz. 7039, małopolskie, poz. 5389, pomorskie, poz. 3763 (wartości na stronie Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego), zachodniopomorskie, poz. 4033, lubelskie, poz. 4556, śląskie, poz. 5833