VAT czy PCC przy zakupie budynku i lokali

Zakup budynku obciąża albo VAT, albo podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): gdy sprzedaż podlega VAT, PCC nie ma, a gdy jest z VAT zwolniona albo sprzedaje osoba prywatna poza VAT, kupujący płaci 2% PCC od wartości rynkowej. Wyjątkiem jest szósty i każdy kolejny lokal mieszkalny kupowany w jednej inwestycji ze sprzedaży opodatkowanej VAT: jego cena zawiera VAT, a kupujący płaci dodatkowo 6% PCC.

O tym, który podatek wystąpi, decydują status sprzedającego i historia budynku, a przy rezygnacji ze zwolnienia także zgodna decyzja obu stron. Ten sam podział dotyczy sprzedaży lokali po podziale budynku, więc inwestor patrzy na VAT dwa razy: przy zakupie i przy sprzedaży.

Który podatek przy jakiej sprzedaży

VAT i PCC przy sprzedaży budynku albo lokalu

Sprzedaż	VAT	PCC (płaci kupujący)
Osoba prywatna sprzedaje majątek prywatny	poza VAT	2%
Podatnik VAT, ponad 2 lata po pierwszym zasiedleniu	zwolnienie	2%
Jak wyżej, ale strony zrezygnowały ze zwolnienia	8% albo 23%	0%
Podatnik VAT, w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim albo przed upływem 2 lat	8% albo 23%	0%
Jak wyżej, ale sprzedawca nie miał prawa do odliczenia VAT przy nabyciu ani przy ulepszeniu o co najmniej 30%	zwolnienie uzupełniające	2%
Szósty i kolejny wyodrębniony lokal mieszkalny w budynkach na jednej nieruchomości gruntowej, sprzedaż z VAT	8% albo 23%	6%

Źródło: ustawa o VAT, art. 2 pkt 14, art. 43 ust. 1 pkt 10–10a i ust. 10–11; ustawa o PCC, art. 2 pkt 4, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 7a, stan na 2 października 2026.

PCC od sprzedaży nieruchomości wynosi 2% i płaci go kupujący (art. 4 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Podstawą jest wartość rynkowa z dnia umowy, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust. 2), więc hipoteka na budynku nie obniża podatku. Przy akcie notarialnym podatek pobiera notariusz jako płatnik i uzależnia od tego podpisanie aktu (art. 10 ust. 2–3). Organ podatkowy może wezwać do korekty wartości, a gdy różnica przekracza 33% wartości ustalonej przez biegłego, koszt opinii ponosi kupujący (art. 6 ust. 3–4).

Osoba fizyczna, która sprzedaje majątek prywatny, może działać poza VAT; tak Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) oceniła w 2020 r. sprzedaż działki z domem w budowie. Ta sama osoba staje się podatnikiem VAT, gdy jej działania mają „charakter inwestycyjny i zarobkowy”: w interpretacji z 17 września 2026 r. chodziło o budowę bliźniaka na działce posiadanej od około 15 lat i sprzedaż obu wyodrębnionych lokali.

Pierwsze zasiedlenie i dwa lata: kiedy sprzedaż jest zwolniona

Sprzedaż budynku albo lokalu przez podatnika VAT jest zwolniona z VAT, jeśli od pierwszego zasiedlenia minęły 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT); kupujący płaci wtedy 2% PCC. VAT obciąża dostawę w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim i przed upływem 2 lat, chyba że sprzedawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu lub budowie i nie ponosił z takim prawem wydatków na ulepszenie albo były one niższe niż 30% wartości początkowej (art. 43 ust. 1 pkt 10a).

Pierwsze zasiedlenie to oddanie budynku lub jego części do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie używania na własne potrzeby po wybudowaniu albo ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14). Grunt dzieli los budynku: przy dostawie budynku nie wydziela się z podstawy opodatkowania wartości gruntu (art. 29a ust. 8).

Ze zwolnienia z pkt 10 strony mogą zrezygnować, jeśli obie są czynnymi podatnikami VAT. Składają wtedy zgodne oświadczenie przed dniem sprzedaży naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla kupującego albo w akcie notarialnym; oświadczenie zawiera nazwy, adresy i NIP stron, planowaną datę umowy (w wersji dla urzędu) i adres budynku (art. 43 ust. 10–11).

Najem mieszkań na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36), a VAT z faktury za budynek odlicza się tylko w zakresie, w jakim budynek służy czynnościom opodatkowanym (art. 86 ust. 1). Przy budynku wykorzystywanym do najmu opodatkowanego i zwolnionego, np. lokali użytkowych z VAT i mieszkań bez VAT, podatek naliczony przypisuje się osobno każdej części (art. 90 ust. 1). Kupujący budynek pod najem mieszkań nie odliczy więc VAT przypadającego na mieszkania: przy zakupie z VAT ten podatek staje się kosztem, a zakup zwolniony z VAT kosztuje 2% PCC.

Zastrzeżenie. Ten fragment opisuje przepisy ogólnie i nie jest poradą prawną ani podatkową. Skutki dla konkretnego budynku, lokali i najemców sprawdź z prawnikiem albo doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy.

Czy sprzedaż lokali po gruntownym remoncie podlega VAT

Nie musi: według interpretacji KIS z 25 lipca 2025 r. remont kamienicy kupionej jako towar handlowy nie jest ulepszeniem i nie tworzy nowego pierwszego zasiedlenia, więc sprzedaż lokali po wyodrębnieniu korzysta ze zwolnienia. Inaczej może być, gdy budynek jest środkiem trwałym sprzedawcy, a wydatki na jego ulepszenie wyniosły co najmniej 30% wartości początkowej: wtedy przepis o pierwszym zasiedleniu wskazuje na nowe zasiedlenie i VAT.

W sprawie z 2025 r. spółka, czynny podatnik VAT, kupiła w 2024 r. od współwłaścicieli zamieszkaną kamienicę z około 1900 r. z faktycznie samodzielnymi, ale niewyodrębnionymi lokalami. Wyremontowała ją za kwotę wyższą od ceny zakupu i sprzedaje lokale jako towar handlowy. KIS uznała, że ulepszenie dotyczy wyłącznie środków trwałych, a remont nie jest budową w rozumieniu Prawa budowlanego (art. 3 pkt 6 i 8). Pierwsze zasiedlenie nastąpiło więc dawno, minęły 2 lata, a sprzedaż lokali jest zwolniona. Interpretacja wiąże tylko wnioskodawcę.

Nadbudowa jest budową (art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego), więc lokal w nadbudowie jest nowo wybudowany i jego pierwsza sprzedaż mieści się w pierwszym zasiedleniu. Przy adaptacji strychu KIS w 2019 r. uznała, że spółka, dla której strych w czasie prac nie był własnością ani środkiem trwałym, nie dokonuje ulepszenia „niezależnie od wysokości poniesionych nakładów”, więc sprzedaż nowych lokali mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a. Szczegóły przedsięwzięć na poddaszach: Strychy i nadbudowy.

W kalkulatorze podziału budynku VAT od sprzedaży lokali po ulepszeniu o co najmniej 30% ustawiasz ręcznie w polu stawki VAT.

Stawka 8% i limity 150 oraz 300 m²

Stawka 8% obejmuje budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym: budynki mieszkalne z działu 11 PKOB i ich części bez lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych z działu 12 i budynki opieki z zakwaterowaniem (art. 41 ust. 12a ustawy o VAT). Nie obejmuje domów jednorodzinnych o powierzchni użytkowej ponad 300 m² ani lokali ponad 150 m² (ust. 12b), a przy większej powierzchni 8% stosuje się tylko do części ceny odpowiadającej udziałowi powierzchni mieszczącej się w limicie, resztę obciąża 23% (ust. 12c).

Stawki 23% i 8% obowiązują dzięki art. 146ef ust. 1 do końca roku, w którym wydatki na obronność przekroczą 3% PKB; koniec tego okresu minister ogłasza w „Monitorze Polskim” do 31 października. Do 2 października 2026 r. takiego obwieszczenia nie było, a art. 41 podaje stawki 22% i 7%. Powierzchnię do limitów można według KIS ustalić „każdą normatywnie określoną, racjonalną metodą”, bez pomieszczeń gospodarczych, miejsc postojowych i garaży (interpretacja z 21 sierpnia 2025 r.).

Źródło: ustawa o VAT, art. 41 ust. 2 i 12–12c oraz art. 146ef (Dz.U. 2026 poz. 1263), stan na 2 października 2026.

Przy zakupie całego budynku od dewelopera limit 150 m² dotyczy lokalu, a 300 m² domu jednorodzinnego; dla budynku wielorodzinnego jako całości ustawa limitu nie przewiduje. W wiążącej informacji stawkowej (WIS) z 4 maja 2026 r. KIS objęła stawką 8% dostawę budynku wielorodzinnego z lokalami usługowymi i garażem podziemnym, razem z gruntem i infrastrukturą objętymi jedną księgą wieczystą, traktując całość jako jedno świadczenie. WIS wiąże tylko wnioskodawcę, a jej uzasadnienie nie analizuje osobno lokali usługowych, które ustawa wyłącza z 8%. Dla własnej transakcji stawkę potwierdzisz wnioskiem o WIS; dom jednorodzinny w stanie surowym zamkniętym KIS zakwalifikowała do 8% w WIS z 11 czerwca 2026 r.

PCC 6% od szóstego lokalu: kogo dotyczy

Podwyższone PCC 6% płaci kupujący, który nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w budynku lub budynkach na jednej nieruchomości gruntowej, ze sprzedaży opodatkowanej VAT, albo nabył już co najmniej pięć takich lokali: stawka dotyczy szóstego i każdego następnego lokalu (art. 7a ustawy o PCC, w mocy od 1 stycznia 2024 r.). Według interpretacji KIS stawka obejmuje także spółki, a nie obejmuje zakupu całego budynku z lokalami, które nie mają odrębnych ksiąg.

Przy współwłasności wystarczy, że warunek spełnia jeden z kupujących (art. 7a ust. 2), a solidarnie odpowiadają tylko kupujący, którzy go spełniają (art. 5 ust. 3). Art. 7a nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w wykonaniu umów zobowiązujących zawartych przed 1 stycznia 2024 r. (art. 13 ust. 2 ustawy z 26 maja 2023 r., Dz.U. 2023 poz. 1463).

Źródło: ustawa o PCC, art. 5 ust. 3 i art. 7a (Dz.U. 2026 poz. 191), stan na 2 października 2026.

Interpretacje KIS doprecyzowują, kiedy liczy się lokal:

Spółka i pisemne umowy przedwstępne z 2023 r. (27 sierpnia 2025 r.): sp. z o.o. kupująca lokale na rynku pierwotnym płaci 6% od szóstego lokalu w jednej inwestycji, bo umowa przedwstępna nie jest umową zobowiązującą w rozumieniu przepisu przejściowego.
Umowy deweloperskie sprzed 2024 r. (18 września 2026 r.): lokale nabyte w ich wykonaniu nie liczą się do progu.
Cesja umów deweloperskich z 2020 r. (27 grudnia 2024 r.): spółka, która przejęła je od osób fizycznych za zgodą dewelopera, nie płaci 6%.
Lokale spoza umowy z 2023 r. (30 stycznia 2026 r.): 12 lokali powstałych z przekształcenia, których umowa nie obejmowała jako mieszkalnych, podlega art. 7a.
Cały budynek (29 marca 2024 r.): spółka celowa kupująca budynek z około 200 lokalami, które mają tylko zaświadczenia o samodzielności, bez odrębnych ksiąg, nie kupuje lokali stanowiących odrębne nieruchomości; sprzedaż w całości z VAT, PCC nie ma.

Podstawą 6% jest wartość rynkowa lokalu (art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust. 2). Czy obejmuje ona VAT zawarty w cenie, nie rozstrzygają ani przepisy, ani objaśnienia Ministerstwa Finansów, a KIS w interpretacji z 18 września 2026 r. tej kwestii nie oceniła, więc policz podatek w obu wariantach i zapytaj o to we wniosku o interpretację indywidualną przed zakupem.

Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu przysługuje osobie fizycznej, która wcześniej nie miała prawa do lokalu ani domu, z wyjątkiem udziału do 50% nabytego w spadku (art. 9 pkt 17). Według KIS z 15 września 2026 r. nie obejmuje ono budynku bez pozwolenia na użytkowanie albo zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Strych od wspólnoty i budowa w toku

Wspólnota sprzedająca strych działa przy VAT jako podatnik, a dostawa dawno zasiedlonego strychu bywa zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 (interpretacje KIS z 2022 i 2025 r.); kupujący płaci wtedy 2% PCC. Rozpoczęta budowa nie była jeszcze zasiedlona, więc jej sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia z pkt 10, a zwolnienie z pkt 10a wchodzi w grę tylko przy braku prawa do odliczenia. Zakup przerwanej budowy opisuje dział Inwestycje w toku.

Koszty przy akcie

Taksa notarialna jest stawką maksymalną: przy wartości ponad 2 000 000 zł to 6 770 zł plus 0,25% nadwyżki, najwyżej 10 000 zł (§ 3 rozporządzenia o taksie), a przy sprzedaży lokalu mieszkalnego połowa tej stawki (§ 6 pkt 19). Rozporządzenie nie mówi o VAT, więc kwoty taksy podajemy bez niego, a kwotę do zapłaty poda notariusz. Wpis własności w księdze wieczystej kosztuje 200 zł (art. 42 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Źródło: rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, § 3 i § 6 (Dz.U. 2024 poz. 1566), stan na 2 października 2026.

Przed umową ustal status VAT sprzedającego, datę pierwszego zasiedlenia i dowody wydatków na ulepszenie (pozwolenie na użytkowanie, umowy najmu, ewidencja środków trwałych, faktury), to, czy strony rezygnują ze zwolnienia, liczbę lokali kupowanych w jednej inwestycji z datami umów oraz cenę netto albo brutto. Hipoteka przymusowa Skarbu Państwa albo gminy w dziale IV księgi wskazuje na zaległości podatkowe sprzedającego.

Źródła

Akty prawne:
Interpretacje indywidualne i WIS (stanowiska organu w konkretnej sprawie, nie przepisy), baza EUREKA: remont kamienicy, 25.07.2025, adaptacja strychu, 29.04.2019, strych wspólnoty, 21.02.2025, strych z lat 1936–1937, 4.02.2022, osoba fizyczna i bliźniak, 17.09.2026, działka z domem w budowie, 23.06.2020, powierzchnia do limitów, 21.08.2025, WIS: budynek wielorodzinny, 4.05.2026, WIS: dom w stanie surowym, 11.06.2026, PCC 6%: spółka, 27.08.2025, PCC 6%: umowy deweloperskie sprzed 2024 r., 18.09.2026, PCC 6%: cesja, 27.12.2024, PCC 6%: lokale spoza umowy, 30.01.2026, PCC: cały budynek, 29.03.2024, pierwsze mieszkanie, 15.09.2026

VAT czy PCC przy zakupie budynku i lokali: zwolnienia, stawki i wyjątki